La gestion PPE n’est pas ce qu’il y a de plus banal.
La PPE ne représente que quelques pour-cents de l’habitat ; la grande majorité est sous forme d’appartements en location. Les régies gèrent par conséquent un parc immobilier composé essentiellement d’objets locatifs, avec seuls quelque cinq à sept pour-cents en PPE.
Les copropriétaires n’ont donc presque pas de choix que de mandater des régies dont le métier premier est autre, celui de gérer un immeuble occupé par des locataires pour le compte d’un propriétaire qui leur laisse généralement carte blanche. Pour les régisseurs, la gestion de la PPE n’est donc jamais qu’une activité marginale, probablement peu lucrative directement, ne se justifiant au fond que si elle apporte un complément de revenu sous forme de mandats de vente ou de gestion d’appartements sous-loués, ainsi que d’occasionnels honoraires pour gros travaux.
Il faut aussi reconnaître que, pour les régisseurs, la PPE n’est de loin pas un “cadeau”; les relations avec le propriétaire et les locataires qu’ils ont l’habitude de gérer sont plus compliquées, car remplacées par celles avec des dizaines de copropriétaires exigeants et râleurs, parfois ou peut-être même souvent – mais pas toujours – à juste titre.
Les rôles respectifs de la régie et de l’administrateur, bien que clairs sur papier, ne le sont pas toujours dans la réalité. Les administrateurs, qui ne sont généralement pas des professionnels de l’immobilier, prennent souvent la régie pour oreiller de paresse en négligeant leur rôle consistant à donner des lignes directrices claires et à en surveiller la bonne exécution. De son côté, la régie peut, quand cela l’arrange, prétendre ne pas être habilitée à prendre des décisions. Il en résulte une situation où il n’y a pas de “chef” et où les partenaires sont à l’image de l’aveugle et du paralytique, tandem qui fonctionne parfois, mais pas la plupart du temps. Le parc d’immeubles est vieillissant, datant en grande partie des années 1960 et 1970, ce qui implique de gros travaux et parfois des dégâts importants à réparer, avec les tensions possibles entre les différents partenaires, chacun pointant le doigt vers l’autre lorsqu’il s’agit de trouver des “responsables”.
En conclusion :
Pour pallier les nombreuses faiblesses observées, la fonction d’administrateur de PPE doit être confiée à un professionnel. Les qualifications et les rôles des administrateurs doivent être précisés dans une “charte d’administrateur”.
En apprendre d’avantages sur les règles à savoir concernant l’administration d’une PPE.
J’aimerais savoir comment se calcule les honoraires pour l’administration et la comptabilité d’une petite PPE neuve (2016).
Dans mon cas il s’agit de 4 appartements avec un prix d’achat total des appartement de 1400 000 francs.
Merci de vos conseils
Bonjour Monsieur,
Je suis désolé du délai de réponse suite à votre demande sur le site administrateurppe.ch.
Le montant des honoraires d’un administrateur dépend de plusieurs facteurs. Conciergerie, salaires, décomptes de chauffage, travaux de garantie, etc. Je vais vous contacter par email afin de fixer un RV.
Merci de votre demande et meilleures salutations
Bonjour Monsieur, Mon mari possède un appartement dans une PPE de 12 appartements et 5 commerces au rez, l’entretien et déneigement des places de parc extérieures sont à la charge des copropriétaires mais leurs utilisations exclusives pour les clients des commerces. Il y a également un grand jardin avec mini-golf pour un commerce et dont les copropriétaires paient les frais d’entretien mais ne peuvent pas l’utiliser. L’administrateur possède deux commerces et un appartement dans lequel il vit et un autre commerce est à sa sœur. Ce bâtiment a été construit en Hoirie, suite au décès de la mère de l’adminstrateur… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis propriétaire en PPE avec notamment une partie de terrain en partie exclusive. Ce terrain est en limite avec un autre co propriétaire de la PPE qui est dans une situation similaire a la mienne. Nos 2 terrains en partie exclusive se touchent.
Selon les plan de la PPE et le cadastre mon voisin s’est octroyer une partie du terrain qui m’appartient (env 40m2).
Quelles sont les démarches que je dois faire pour faire respecter la lime te ma propriété. (terrain en partie exclusive?).
Merci de votre conseil.
Bonjour,
La démarche est à voir avec l’administrateur qui gère votre PPE. En effet, le bien-fonds appartenant à la PPE et les copropriétaires ayant seulement un droit d’utilisation exclusive du jardin, il est bien du ressort de l’administrateur de gérer cela. Il doit au moyen des plans et documents en sa possession faire entendre raison au copropriétaire qui empiète sur une partie qui ne lui ai pas attribuée. S’il le faut, il doit se faire assister par un conseiller légal.
J’espère que ma réponse vous sera utile.
Meilleures salutations
V. Brandani.
Bonjour,
Je suis propriétaire en PPE depuis 2010. Depuis cette date la PPE ne s’est jamais réunis en séance. Sur les actes de la PPE l’administrateur désigné l’était pour 4 ans et c’était en 1989.
Le fait qu’il n’y ai pas de réunion de la PPE est-il condamnable ? quels sont les risque inhérents à la situation ?
PS : la PPE regroupes 2 chalets avec terrase et des garages tours en utilisation exclusive. seul le chemin d’accès est en part comune.
Merci de vos éclaircissements.
Bonjour,
Cela se produit souvent avec des petites PPE qui n’ont en réalité pas de frais en commun. Tant que tout va bien, il n’y a pas de risques. Toutefois, si des travaux de rénovation doivent être entrepris et qu’aucun fonds de rénovation n’a été constitué et qu’aucune séance de PPE n’a été tenue, il risque d’y avoir des problèmes de financement et les copropriétaires devront à ce moment-là avancer les montants selon leur part.
Il conviendrait de convoquer une assemblée pour mettre cela au point!
Bonne journée.
Bonjour, Je voudrais savoir quel moyen d’action puis-je avoir lorsque une personne n’étant pas propriétaire dans une PPE mais qui dispose des procurations d’un majorité de propriétaires qui sont étranger et n’habitent pas en permanence l’immeuble mais seulement pour leurs vacances et que cette personne disposant de ces procurations est amie avec l’administrateur de la PPE ce qui a comme conséquences que l’administrateur fait un peux comme il veut.
PS: plusieurs propriétaires sont mécontent de l’administrateur mais avec la situation citée ci haut, jamais nous n’obtenons la majorité
Bonjour Monsieur, chaque propriétaire a le droit de donner procuration à la personne qui l’entend. Dans votre situation, la seule solution consisterait à contacter les copropriétaires afin de les convaincre qu’ils ne donnent plus de procuration à cette personne et qu’ils la donnent à quelqu’un d’autre. Il faut leur expliquer clairement la situation que cette manière de faire nuit à l’ensemble de la PPE. Vous pourriez par exemple prendre vous-même les procurations et lors d’une prochaine assemblée, avec cette nouvelle majorité obtenir un changement d’administrateur. J’espère que j’ai pu vous être utile. Si vous désirez, je peux vous rencontrer gratuitement… Lire la suite »
Droit de l’administrateur: notre administrateur a eu jusqu’à 1/3 de procuration qui peut donc faire balancer les votes du coté qui lui conviennes. Quoi faire pour égaliser…. ?
Bonjour Madame, Chaque copropriétaire a le droit de se faire représenter par une autre personne ou l’administrateur. Si le 1/3 des copropriétaires donnent leur procuration à l’administrateur, cela veut dire qu’ils lui font confiance. Si vous pensez que l’administrateur abuse de cette situation, il vous faut contacter les copropriétaires qui délèguent leur voix afin qu’il ne le fassent plus ou qu’ils donnent leur voix à quelqu’un d’autre; c’est la seule solution. Vous pouvez demander à changer le règlement de la PPE pour limiter ce droit; mais il vous faudra la majorité absolue ou l’unanimité, selon votre règlement. J’espère que ma… Lire la suite »
Bonjour Monsieur,
Lors de la dernière assemblée, notre administratrice a voulu faire elle-même le PV de l’assemblée, simplement pour la bonne raison qu’elle reporte uniquement ce qui lui convient. Dans les 14 jours, comme le prévoit notre règlement, je lui ai demandé de rectifié son écrit ce qu’elle a refusé en prétextant que je devais attendre la prochaine assemblée 2020. Est-il normal de cette façon de faire.
Pouvez-vous me faire savoir quelle est la formation qu’un administrateur doit suivre, afin de pouvoir gérer une PPE.
Merci pour votre réponse et meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
Aucune formation n’est requise afin d’administrer une PPE. Il existe toutefois des professionnels de la branche avec une formation spécifique; le règlement de PPE doit dans tous les cas être respecté, l’administrateur en est le garant.
Les copropriétaires ont la possibilité de révoquer le mandat de l’administrateur à une assemblée générale s’ils ne sont pas satisfaits de ses prestations.
Je vous souhaite une bonne journée.
V. Brandani.
Merci beaucoup pour vos renseignements. Donc en ce qui concerne les modifications du PV demandées, l’administratrice a pour le moins l’obligation de le faire et non attendre l’année d’après.
Je vous en prie;
Il n’y a pas vraiment de délai pour établir ou corriger le procès-verbal. Il est peut-être indiqué sur votre règlement de PPE, mais cela est très rare.
Le code civil n’indique rien à ce sujet.
Vous avez la possibilité de refuser le PV si vous estimez qu’il ne correspond pas à la vérité.
Bonne soirée.
V. Brandani
Bonjour Monsieur Brandani Lors de l’achat de notre appartement, le notaire nous a remis le règlement d’administration et d’utilisation “propriété par étages” règlement d’administration et d’utilisation. Ce document est daté et signé par la personne en question. Un copropriétaire n’est pas content d’un article sur le stationnement sur les places visiteurs, lequel précise que les propriétaires d’étages et/ou leurs ayants droit ne peuvent pas stationner sur les places visiteurs ou livreurs. La personne en question voudrait avoir une faveur en modifiant l’article en question. Est il possible d’en faire des modifications sans en informer notre notaire. Meilleures salutations et remerciements.… Lire la suite »
Bonjour Monsieur,
Le règlement d’administration et d’utilisation n’est pas gravé dans le marbre; il peut évoluer avec le temps. Les demandes de modifications au règlement doivent être portées à l’ordre du jour et être votées. Selon les règlement, les modifications doivent être acceptées soit à la double majorité, soit à l’unanimité. Du moment que l’assemblée accepte une modification, elle rentre en force; il n’est pas nécessaire d’informer le notaire. Il est toutefois souhaitable d’inscrire la modification au registre foncier.
J’espère que ma réponse vous sera utile et vous souhaite une bonne soirée.
V. Brandani.
Bonjour M. Brandani,
Un tout grand merci pour vos précieux renseignements.
C. Poget
Bonjour Monsieur
Lors de l’achat d’un appartement en PPE, les stores font parties intégrales du bien. Donc il est impératif de prévoir une close sur la RC de l’ECA, afin d’être couvert en cas de dommages par exemple dus à la grêle. Vu ce qui précède, le propriétaire doit lui-même entreprendre les démarches directement auprès de l’instance concernée et bien évidemment s’acquitter de la franchise.
En cas de sinistre, je présume qu’un simple avis verbal des faits est nécessaire auprès de la gérance.
Meilleures salutations et remerciements.
C. Poget
Bonjour Monsieur, les stores ou toiles solaires, font partie de la PPE mais selon le règlement ils peuvent être des parties privatives. Dans ce cas, ils doivent être installés et entretenus aux frais du copropriétaire mais avec l’autorisation de l’administrateur ou de l’assemblée des propriétaires. ECA n’a pas d’assurance responsabilité civile (RC); elle couvre les dommages dus aux incendies et aux intempéries. En cas de sinistre, normalement c’est l’administrateur qui doit effectuer les démarches car la police d’assurance est au nom de la PPE. La franchise sera effectivement facturée au copropriétaire si le dommage est seulement sur un seul lot.… Lire la suite »
Bonjour Monsieur Brandani, Le mandat de notre administratrice a été révoqué dans une PPE à Morges, suite à une mauvaise gestion. Il ressort de l’un des copropriétaires, elle prenait une commission de 10% sur le salaire du concierge et de 10% sur le compte de la PPE. Est-ce que cette procédure est courante et que cette façon de faire est correcte. Comme le nettoyeur de notre PPE à un mandat de 4 heures par semaines, mais en fait que 2, je présume que sur un montant de 500 francs par mois, moins la commission de 10%, son travail n’est plus… Lire la suite »
Bonjour Monsieur,
Le prélèvement d’une commission par l’administrateur n’est possible que si cela est fait en toute transparence ; si les copropriétaires sont d’accord avec cette manière de faire, il n’y a pas de problèmes. Il ne s’agit toutefois pas d’une procédure courante.
Dans tous les cas, le prestataire doit facturer à la PPE les heures effectives et l’administrateur doit travailler dans l’intérêt de la PPE. Dans le cas contraire, il ne faut pas hésiter à résilier les mandats et changer de prestataire et d’administrateur.
J’espère que ma réponse vous sera utile.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour Monsieur Brandani, Depuis la mise en en place de notre PPE, en 2017, nous avons rencontré passablement de problème avec notre administratrice, qui après deux ans a quitté le navire en nous laissant que des affaires inachevées ou mal gérées. L’administration a été reprise par un de ses collègues qui me semble un tout petit peu inspiré, mais qui m’a avoué qu’il se formait sur le tas. D’ailleurs, j’ai tout de suite remarqué qu’il n’avait pas grand connaissance, notamment dans les travaux du bâtiment. Comme je sais qu’il n’y a pas de formation spécifique pour être administrateur de PPE,… Lire la suite »
Bonjour Monsieur Poget,
Merci pour votre information.
L’Uspi organise un cours ImmoPPE – Formation de perfectionnement en gestion PPE et copropriété.
Bonne journée!
V. Brandani
Monsieur,
Lors d’un précédent forum, vous aviez déclaré qu’un copropriétaire ne pouvait être exclu d’un vote lors d’une AG
Mon administrateur déclare que je ne peux participer à une décision qui me concerne aux termes suivants :
« Une telle décision se prend à la majorité double (acte d’administration plus important au sens de l’article 647B CC, art. 31 du règlement de PPE), le propriétaire d’étage concerné ne pouvant pas participer au vote (article 68 CC applicable par renvoi de l’article 712m al 2 CC) «, avis de CVI.
Bonjour Monsieur,
Effectivement, l’article 68 du code civil indique que lors de vote en assemblée PPE, la disposition sur la privation du droit de vote dans les associations (art. 68 CC)s’applique. Cela a pour conséquence qu’un propriétaire d’étage ne peut pas participer aux votes et aux délibérations le concernant ou dans lesquels il se trouverait dans un conflit d’intérêt. Je précise que cette règle ne s’applique pas pour l’élection de l’administrateur PPE car il s’agit d’un acte d’administration interne de la PPE.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour Monsieur Brandani,
J’ai acheté une voiture électrique et dois faire poser une borne dans mon garage.
La PPE en assemblée a accepté dans un premier temps, pour autant que la puissance électrique soit suffisante.
Ce matin je reçois un mail de mon Administrateur, m’expliquant que l’électricien ne pouvant pas donner de garantie sur d’autres installations futures, et que pour cause les résidents majoritaires m’interdisent l’installation de ma borne.
Est-ce légal?
Que puis-je faire ?
Avec mes remerciements et salutations
Bonjour Monsieur,
La PPE peut refuser une installation qui peut nuire au bon fonctionnement de l’installation électrique de l’immeuble.
Il existe toutefois des solutions techniques pour parer à ce problème; il est possible d’installer des bornes “intelligentes” qui n’utilisent que l’énergie disponible, sans prétériter la puissance à disposition pour l’immeuble.
Vous trouverez ci-après un lien avec une solution de Romande Energie; il en existe d’autres; votre électricien pourra vous conseiller.
https://www.romande-energie.ch/particuliers/habitat-et-services-energetiques/mobilite-electrique/service-de-recharge-pour-parking-prive-particuliers
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour, pour une personne âgée de 87 ans, qui rencontre de gros problèmes avec l’administratrice de son immeuble, je souhaiterais savoir quelle est l’autorité supérieure à laquelle elle pourrait s’adresser pour relater ses problèmes, sachant que toute discussion/entretient avec l’administratrice actuelle est impossible des lors qu’elle a été vulgairement mise à la porte par le directeur de l’agence!
D’avance, je vous remercie pour votre réponse.
Avec mes meilleurs messages.
Bonjour Madame,
L’autorité suprême d’une PPE est l’assemblée générale des propriétaires; c’est elle qui donne les directives à l’administrateur et qui peut nommer ou révoquer le mandat de l’administrateur.
Si l’administrateur est employé d’une agence immobilière, vous pouvez vous adresser à son employeur.
Si l’administratrice est indépendante, elle doit vous écouter, le copropriétaire étant le client.
Si une décision de l’assemblée vous semble injustifiée, vous pouvez vous adresser au juge de Paix.
J’espère que mes réponses vous seront utiles.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Je vous remercie infiniment pour vos renseignements qui me sont très utiles.
Avec mes meilleurs messages.
Bonjour Monsieur,
Notre administrateur devait organiser l’assemblé générale ordinaire avant le 30 juin selon notre règlement de PPE mais ne donne plus de nouvelles malgré la relance d’un copropriétaire. Nous le soupçonnons d’encaisser son indemnisation sans s’accomplir des tâches qui lui incombent et ainsi de recommencer une nouvelle année.
Que pouvons-nous entreprendre ? Une AG après le 30 juin est tout de même légale ?
Merci d’avance
Bonjour Monsieur, Les assemblées générales peuvent être organiser à tout moment dans l’année. Au sens du code civil, les comptes de l’année précédente doivent toutefois être approuvés avant le 30 juin. L’administrateur est donc dans l’obligation légale de présenter les comptes de la PPE. Le mandat de l’administrateur est révocable en tout temps; vous pouvez le faire sans attendre une assemblée. La meilleure chose à faire est de le mettre en demeure par courrier recommandé de présenter les comptes sans délai et de lui demander d’organiser une assemblée générale. Si rien ne se fait, vous pouvez organiser vous même l’assemblée… Lire la suite »
Bonjour, j’ai été nommé administrateur lors de la création de notre petite ppe (5 unités dont 4 en ma possession). L’autre copropriétaire a juste après la signature de l’achat de son appartement refusé le paiement d’acomptes et a donc décidé qu’on ne respecte pas le règlement. Par malheur j’ai accepté. Depuis plus que 3 ans j’ai payé les factures entrantes et je me suis fait rembourser par l’autre copropriétaire la part qui le concerne. Oralement il a été convenu qu’on se mette autour d’une table après 2 à 3 ans pour discuter de l’indemnisation en ce qui concerne mon travail… Lire la suite »
Bonjour Monsieur,
Vous pouvez bien sûr démissionner avec effet immédiat; veuillez m’envoyer un e-mail à info@administrateurppe.ch et je vous communiquerai l’adresse d’une gérance dans votre région.
Meilleures salutations.
V, Brandani.
Bonjour, la procuration donnée à l’administrateur d’une PPE, sans instruction, l’oblige-t-elle néanmoins à une certaine diligence dans la défense des intérêts du représenté ? Par exemple à propos de l’attribution au fonds de rénovation de montants non utilisés, initialement prévus pour des travaux de réfection ayant coûté moins cher que prévu. La valeur d’un objet mis en vente s’en trouve modifiée (par augmentation de la part au fonds de rénovation). Dans un tel cas, l’administrateur doit-il prendre l’avis du représenté ?
Bonjour,
C’est à la personne qui donne procuration à donner des informations claires à son mandant. En effet, sans instructions, celui a la procuration d’une autre personne le fait selon ses propres critères. Il est difficile de le lui reprocher ensuite s’il n’a pas reçu au préalable des instructions claires et précises.
Il n’y a aucun loi qui gère cela; il s’agit d’une relation de confiance lorsqu’on donne procuration à une autre personne.
J’espère que ma réponse vous sera utile.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour,
Nous somme une ppe de deux copropriétaires et la gestion est donnée a une gérance.
j’aimerai me passer des service de cette gérance pour éviter des frais inutile pour une si petite ppe.
L’autre copropriétaire n’est pas d’accord et nous nous retrouvons dans une situation 50/50.
j’aimerais savoir ce qui se passe dans ce genre de cas.
cordialement
bernard
Bonjour Monsieur,
Dans votre situation, vous êtes obligés d’être d’accord pour effectuer un changement ; les décisions se prennent toutes à l’unanimité.
Vous avez cependant une solution :
Normalement la reconduction du mandat de l’administrateur se fait chaque année ; à l’assemblée, si vous refusez de renouveler son mandat, ce dernier ne peut plus continuer car il n’a pas obtenu l’aval de la PPE. Vous vous retrouverez de facto sans administrateur.
J’espère que ma réponse vous sera utile.
Bon WE.
V. Brandani
Bonjour,
Merci pour votre site, très instructif et clair…
Une question à laquelle je serai exposé peut-être en tant qu’administrateur d’une petite PPE de 6 appartements où je suis propriétaire d’un lot.
Quel est l’arbitrage si l’objet d’une rénovation importante (changement de chauffage) est si partagé qu’il y a toujours égalité parfaite en termes de lots puis de millièmes ?
Merci pour votre réponse et meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
Si vous obtenez une parité, l’objet porté à l’ordre du jour ne sera pas adopté. En effet, il faut atteindre la majorité pour qu’un objet porté à l’ordre du jour soit accepté. Sans cela, il faudra refaire une demande pour l’assemblée suivante. Entretemps, il vous faut essayer d’obtenir la voix manquante par la négociation!
Meilleures salutations.
V. Brandani