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- Règlement de PPE : Comment interpréter et appliquer les règles de copropriété ?
- Assemblées générales : Droits, obligations et fonctionnement.
- Charges communes : Répartition, calcul et gestion.
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Bonjour, nouvellement propriétaire d’un appartement en PPE qui compte au total 6 propriétaires, nous devons bientôt nous rencontrer et « démarrer » l’organisation de tout cela… y a-t-il un document officiel, une ligne de conduite, les démarches indispensables, etc… afin d’avoir une base de travail ? Merci d’avance
Bonjour Monsieur,
Pour démarrer la gestion de la PPE, il faut organiser une assemblée générale constitutive et nommer un administrateur et voter un budget de fonctionnement.
Bien cordialement.
V. Brandani.
Le règlement de notre ppe (3 unités) date de 1982. Y figure un plan d’attribution de 3 jardins. La parcelle a été remaniée de suite après l’emménagement des 3 copropriétaires en 1982 et l’attribution physique des jardins modifiée. Toutefois cette modification n’a pas été enregistrée au registre foncier. Cette nouvelle attribution n’a jamais été l’objet de remarque depuis de la part des copropriétaires. Il y a 5 ans j’ai aménagé une terrasse de 16 m2 avec des dalles en béton légèrement surélevée de 30 cm par rapport au terrain ( pour faire plat ) qui n’est pas soumise à permis de construire. Aujourd’hui un des copropriétaires ( présent depuis une quinzaine d’années) me cherche des ennuis pour cette réalisation.
Cette attribution non enregistrée au RF peut-elle être considérée comme acquise ?
Bonjour Madame,
Votre situation repose sur une attribution des jardins modifiée de fait en 1982, mais jamais inscrite au registre foncier. Or, selon le principe de publicité foncière, seul ce qui est inscrit au registre foncier a une valeur juridique pleine. Même si cette nouvelle répartition a été acceptée tacitement pendant des décennies, elle ne crée pas de droit acquis formel.
Votre terrasse aménagée sur une zone dont l’usage n’est pas reconnu officiellement peut donc être contestée par un autre copropriétaire. La tolérance passée n’équivaut pas à une légitimation juridique.
Pour sécuriser votre situation, il serait utile de faire adopter cette répartition par l’assemblée des copropriétaires et de l’inscrire au registre foncier.
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour j’aimerais savoir s’il il y a une procedure pour effectuer un changement d’administrateur de PPE?
Merci
Bonjour Monsieur,
La révocation du mandat de l’administrateur ainsi que la nomination d’un nouveau sont effectuées à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Il est important que ce point soit inscrit à l’ordre du jour et qu’un PV de la séance soit rédigé.
Cordialement,
V. Brandani
Bonjour!
Nous sommes propriétaires depuis plus de 15 ans dans un chalet PPE de 6 copropriétaires. Il y a onze ans, l’administrateur a changé la serrure de la porte d’entrée (l’autre propriétaire voulait que la serrure soit mise à jour). Nous avions 3 jeux de clés. L’administrateur nous a facturé 80 sfr pour 1 clé de porte d’entrée. Nous n’avons pas fait remplacer les 2 autres clés. Je voudrais les 2 autres clés de la porte d’entrée et je pense que cela devrait être aux frais de la PPE. Nous voulons également être remboursés de la clé que nous avons payée. Est-il correct pour nous de demander les nouvelles clés aux frais de la PPE ?
Merci beaucoup pour ce blog, il est toujours si utile !
Merci, Charles
Bonjour Monsieur,
Les clés sont toujours à la charge des copropriétaires et non de la PPE. Lors du changement de cylindre, chaque copropriétaire reçoit une ou deux clés et il est habituel que les clés soient payées par les copropriétaires directement.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire d’un appartement en PEE de 24 objets et j’aimerais obtenir ou consulter des documents, exemple CECB+ payé par la PPE, et décompte chantier du remplacement du chauffage, avec pièces justificatives
Notre administrateur est-il obligé de me les fournir ?
Si oui, sur quel article de loi puis-je m’appuyer ?
Par avance merci et meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
L’administrateur est tenu de vous fournir ces documents sur demande, car ils concernent la gestion des fonds communs et les décisions prises dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Ce droit découle des principes généraux du Code civil suisse (CCS) et des usages en matière de propriété par étages.
Base légale :
Article 712m du Code civil suisse (CCS)
→ Cet article définit la propriété par étages et les droits des copropriétaires.
Article 712q CCS
→ Chaque copropriétaire a un droit de regard sur l’administration et la comptabilité de la PPE.
Jurisprudence et pratiques en PPE
→ Un copropriétaire peut exiger la consultation des documents relatifs aux finances et aux décisions prises collectivement, notamment lors des assemblées générales.
Je vous conseille d’adresser une demande écrite à l’administrateur, en mentionnant les articles du CCS ci-dessus et en demandant un accès aux documents spécifiques (CECB+, décompte chantier, pièces justificatives).
Si l’administrateur refuse de vous transmettre ces documents sans justification valable, vous pouvez saisir l’assemblée des copropriétaires ou, en dernier recours, engager une procédure auprès du tribunal compétent.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour, dans ma PPE nous avons un système de ventilation centralisé qui prends les soupe de ventilation dans les salles de bains, les petits WC et les hottes passive de l’époque. L’immeuble date de 1970.
Plusieurs personnes ont installés une hotte aspirante raccordé au réseau . D’autre des hotte à recyclage charbon actif et d’autre ont toujours les hotte passive d’origine. Après des problèmes d’odeurs dans certains appartements . Nous devons faire une hygenisation des conduites de ventilation et ont ne demande d’obturer le raccordé de notre hotte passive. Ma question est si le système de ventilation reste le même ils n’ont pas le droit de m’obliger à changer ma hotte passive qui fonctionne bien ?
C’est ce qui ont installés une hotte aspirante non conforme qui doivent la modifier ? Et qui doit payer ces travaux ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
En règle générale, lorsqu’une hotte passive d’origine est raccordée au système de ventilation centralisé tel qu’il a été prévu lors de la construction de l’immeuble, et qu’elle fonctionne correctement sans modification, il n’est pas habituel que son obturation soit exigée.
Les problèmes de dysfonctionnement ou d’odeurs sont souvent liés à l’installation de hottes aspirantes motorisées raccordées directement au réseau collectif, ce qui est normalement contraire aux principes de ce type de ventilation.
Il serait donc légitime de demander à l’administration de la PPE ou à la gérance :
les raisons précises qui justifient aujourd’hui l’obturation de votre hotte passive,
ainsi qu’une clarification quant à la prise en charge des coûts des travaux éventuels, notamment en fonction des responsabilités de chacun (installation conforme ou non conforme).
Dans ce type de situation, un rapport technique réalisé par un professionnel indépendant permet généralement d’objectiver les constats et de déterminer les mesures appropriées.
Je vous encourage donc à demander ces éléments avant d’entreprendre des travaux, afin d’avoir une position claire et justifiée.
Meilleures salutations,
Un tout grand merci pour ces rapides et précieux renseignements. Très bonne journée et meilleures salutations
Un copropriétaire peut-il contrôler ou a-t-il le droit de regard sur la comptabilité. Si oui quels sont les articles de loi s’y référant ? Merci d’avance
Bonjour,
Au sens de l’article 712m alinéa 2 CCS, chaque copropriétaire peut demander à être informé des affaires communes et consulter les pièces justificatives.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonsoir,
Je suis contrôleur aux comptes d’une PPE, l’administrateur et/ou le comptable me fournit à ce jour les documents suivants au 31 décembre 2024 : grand-livre partiel, bilan, consommation des pellets, décompte PPE, récapitulatif des charges.
Par contre il me refuse l’extrait de certains comptes et le décompte PPE de la société Metronem qui donne de manière globale les quantités de K/WH pour l’énergie thermique (eau chaude et chauffage) et les m3 pour les frais d’eau/épuration eu/ec.
En a-t-il le droit ? Si non, comment lui faire entendre raison ?
Mille mercis et excellente soirée.
Caryl
Bonjour Monsieur,
l’administrateur doit mettre à disposition des vérificateurs tous les documents qui sont utiles au contrôle des comptes. Le décompte Metronem et les extraits de compte en font partie.
Vous pourrez en informer les copropriétaires lors de votre rapport le jour de l’assemblée qui pourront refuser les comptes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonsoir,
Merci pour votre prompte réponse.
Malheureusement le comptable évoque la protection des données, alors que sur ce relevé global aucune donnée personnelle ne figure.
Il refuse aussi de me procurer des extrait de compte.
Y a-t’il un/des organisme(s) qui puisse(nt) intervenir sans devoir passer par d’autres voies qui seraient longues et onéreuses (type ombudsman) ?
Excellente fin de soirée.
Caryl
Le mieux serait de vous adresser auprès de la CVI (chambre vaudoise immobilière)
A quoi cela sert de calculer la proportion d’énergie chauffage/ecs lorsque les appartements d’une PPE sont équipés de compteurs ?
Bonjour Monsieur,
Le calcul de la répartition entre le chauffage et l’eau chaude permet de déterminer la part d’énergie consommée pour chauffer les locaux et celle utilisée pour produire l’eau chaude sanitaire. Ensuite, cette répartition est appliquée aux compteurs individuels afin de répartir les coûts en fonction des relevés de chaleur et de consommation d’eau chaude de chaque appartement.
Cordialement,
Bonjour, pouvez vous m’indiquer comment partager les frais d’une copropriété, les millièmes sont attribués comment selon quel critères
Bonjour Monsieur,
Ls frais d’une PPE sont répartis selon le règlement de la PPE; généralement selon les quotes-parts en millièmes.
Ces quotes-parts sont établies lors de la constitution de la PPE par le notaire.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
nous avons quitté notre ancienne PPE au 12 août dernier. Nous avons reçu le décompte des charges avec un solde en notre faveur. Or la fiduciaire nous informe qu’elle ne doit pas rembourser suite à une demande de l’administrateur pour travaux en cours. Lorsque nous avons déménagé, aucun travaux n’étaient en cours, nous n’avions selon les comptes plus rien à payer. lors de la dernière Assemblée nous nous étions d’ailleurs opposés à des travaux car cela aurait été effectué en tout cas terminé après notre départ, et d’ailleurs aucun PV établi. Comment pouvons-nous débloquer le remboursement ?
Bonjour Monsieur,
Je pense qu’il faut mettre en demeure l’administrateur de vous rendre votre dû; si vous ne recevez pas de réponse, il faudra faire appel à un avocat.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
Lorsqu’un contrat de maintenance avec un coût important est mis en place avec un passage tous les 2 ans, est-il autorisé dans les comptes de la PPE de provisionner le 50% l’année qu’il n’y a pas d’intervention pour mieux lisser les charges annuelles ?
d’avance merci et meilleures salutations
Bonjour,
Oui, cela est comptablement possible et très courant; une provision est calculé afin de lisser des dépenses qui ne se présentent pas chaque année.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Je tiens les comptes des charges et provisions pour entretien de notre petite PPE de 2 copropriétaires. Dois je annoncer ce compte et le crédit aux impôts ?
Bonjour,
Oui, les comptes de la PPE doivent être déclarés aux impôts au prorata des quotes-parts de chaque propriétaire.
Les charges peuvent être déduites et le fonds de rénovation déclaré comme fortune.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour Mesdames et Messieurs,
Lors de l’établissement des comptes annuels d’une PPE, quels sont les documents que la gérance doit obligatoirement fournir. Par exemple je m’imagine qu’un compte de résultat n’a aucune utilité. Mais qu’en est – il du bilan ?
Par avance je vous remercie et vous adresse mes meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
Lors de l’établissement des comptes annuels d’une PPE, la gérance doit obligatoirement fournir :
– Le compte d’exploitation (charges réelles, budget, provisions et résultat)
– La répartition individuelle des charges
– La situation détaillée du fonds de rénovation
Le bilan comptable, bien que non strictement obligatoire, est fortement recommandé car il offre une vue claire de la situation financière.
Par contre, un compte de résultat classique n’a pas d’utilité pour une PPE.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour,
Nous avons demander une assemblée extraordinaire avec comme sujet Nomination statutaire: Administrateur et divers, car nous voulons changer d’administrateur.
Si l’ont vote à la majorité le changement d’administrateur, faut-il déjà avoir plusieurs devis à présenter à cette séance et est-t’il possible si l’ont à trouver une autre administration que celle-ci soit présente à l’assemblée ?
Bonjour,
Oui, bien que cela ne soit pas une obligation, je pense qu’il serait judicieux d’amener plusieurs devis à l’assemblée afin qu’elle puisse se déterminer.
le nouvel administrateur peut bien sur être convié à l’assemblée générale; cependant, il faut faire attention à ne pas créer de tensions avec votre administrateur actuel.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour,
Est-ce que les vérificateurs doivent/peuvent être défrayés pour la vérification des comptes PPE en sachant qu’ils sont propriétaires?
Merci
Bonjour,
Ce n’est pas une obligation, mais il est possible de défrayer les vérificateurs aux comptes; l’assemblée peut décider de les rémunérer.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour, je fais parti d une ppe de 6 maisons. Je suis le seul à avoir un sou sol, celui ci n’est pas chauffé mais on me le compte dans la réparation des millièmes.
Est ce normal ?
Merci
Bonjour,
Cela dépend de votre règlement de PPE; s’il prévoit une répartition par millièmes et qu’il n’y a pas de compteurs de chaleur, cela est normal. Vous pouvez cependant en discuter lors de la prochaine assemblée afin de modifier le règlement et régler ce problème.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour
Suite à un déménagement, pour la seconde fois je ne reçois pas la convocation , ni les comptes,à l’assemblée annuelle
Mais on m’envoie un mail avec un devis 6 jours avant
Ma nouvelle adresse a été communiquée 3 fois
Les appels de charges eux sont bien arrivés
Quelle action puis-je entreprendre ?
Bonjour,
Si vous avez communiqué votre nouvelle adresse à trois reprises et que les appels de charges vous parviennent correctement, mais pas les convocations ni les comptes annuels, cela peut constituer un dysfonctionnement de la gestion administrative.
En pratique, vous pouvez entreprendre les démarches suivantes :
Adressez une réclamation écrite (de préférence par courrier recommandé ou par e-mail avec demande d’accusé de réception) à l’administrateur en rappelant les dates auxquelles vous avez communiqué votre nouvelle adresse et en demandant des explications.
Demandez à recevoir systématiquement les convocations, les comptes et tous les documents officiels à la bonne adresse, et sollicitez une confirmation écrite de la mise à jour de vos coordonnées.
Si une assemblée générale s’est tenue sans que vous ayez été régulièrement convoqué, vous pouvez, selon les circonstances, envisager de contester les décisions prises. Les délais pour agir étant relativement courts, il est important de réagir rapidement.
Si le problème persiste malgré vos démarches, vous pouvez également porter la situation à la connaissance du président de l’assemblée des copropriétaires (ou du comité, selon l’organisation de votre PPE) afin qu’une solution soit trouvée.
Le fait que les appels de charges arrivent correctement tend à montrer que votre adresse est bien enregistrée dans leur système, ce qui renforce votre demande d’obtenir une explication sur l’absence des autres envois.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour
Est-ce que en tant que copropriétaire d’une PPE je peut demander une copie des extraits de comptes bancaire et une copie de la compa 2024 à l’administrateur.
Je n’ai pas de confiance au travail de l’administrateur
Bonjour,
Oui, en tant que copropriétaire d’une PPE, vous avez le droit de consulter les documents comptables de la copropriété, y compris :
– les comptes annuels (bilan, compte de résultat),
– les pièces justificatives des dépenses (factures, contrats),
et les extraits de compte bancaire de la PPE (dans la mesure où cela concerne les opérations de la copropriété).
Cependant, ce droit d’accès s’exerce dans le cadre d’une demande raisonnable et dans un but légitime, comme le contrôle de la gestion. Vous pouvez demander des copies, mais l’administrateur peut fixer certaines modalités (consultation sur place, frais de copie, etc.).
Vous pouvez adresser un e-mail ou courrier à l’administrateur avec une formulation du type :
En tant que copropriétaire de la PPE [nom de la PPE], je souhaite pouvoir consulter les documents comptables suivants concernant l’exercice 2024 :
Une copie de la comptabilité (compta annuelle provisoire ou définitive si disponible),
Les extraits des comptes bancaires liés à la PPE.
Cette demande s’inscrit dans le cadre de mon droit à l’information tel que prévu par la loi sur la propriété par étages.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Suite à ma question du 7.2.2025 j’ai envoyé à notre administrateur une lettre recommandée lui demandant de me fournir le CECB+ en mentionnant les articles de loi l’obligeant de me le donner.
Sa réponse est celle-ci : la commission d’immeuble me l’interdit. Ma question est la suivante, qui est l’autorité de décision, la commission ou l’administrateur. Il est a remarquer que dans le règlement de maison, il n’avait pas été prévu de créer une commission d’immeuble.
Bonjour Monsieur,
L’organe suprême d’une PPE est l’assemblée générale, seule compétente pour prendre les décisions. L’administrateur, en tant qu’organe exécutif, est chargé de mettre en œuvre les décisions prises par celle-ci.
Le CECB constitue une obligation légale. Si la commission de l’immeuble s’y oppose, une assemblée générale doit être convoquée afin d’en discuter et de décider de la marche à suivre.
L’assemblée générale a également la compétence de constituer une commission d’immeuble, tout comme celle de la dissoudre.
Meilleures salutations,
V. Brandani
EN tant que contrôleur de compte dans la PPE, comment montrer mon désaccord avec les comptes s’ils sont mal géré et qu’il y a des fautes ?
Bonjour Monsieur,
Le vérificateur aux comptes contrôle les comptes et établi un rapport qui sera ensuite lu en assemblée.
Dans ce rapport, vous pouvez montrer votre désaccord et demander à l’assemblée de refuser les comptes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Je suis administrateur d’une ppe de 10 appartements puis-je demander par écrit
pour envisager des travaux aux parties communes et de payer ces derniers par le
compte fonds de rénovation?
Bonjour Monsieur,
Les décisions au sein de la copropriété sont prises lors des assemblées générales, selon les différentes majorités prévues par le règlement de copropriété.
Toutefois, lorsqu’une demande de dépense est formulée en dehors d’une assemblée générale, elle peut être acceptée, mais uniquement sous réserve d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des copropriétaires.
Meilleures salutations,
V. Brandani
Bonsoir,
Un propriétaire dans une PPE peut demander les relevés de compte et les justificatifs jusqu’à combien d’années en arrière ?
Solutions
Fracuso
Un copropriétaire donne procuration à l’administrateur de sa PPE sans indication précise de vote. L’administrateur a-t-il le droit d’accepter ? et lors de la votation peut-il voter comme il le veut ou comme cela l’arrange ?
Bonjour,
Oui, un administrateur peut accepter une procuration sans instruction de vote, sauf si le règlement de la PPE l’interdit. Il peut alors voter à sa discrétion, mais doit rester neutre et agir dans l’intérêt collectif, en évitant tout conflit d’intérêts. copropriétaire donne procuration à l’administrateur, ce dernier peut voter en son nom. Sans directive de vote, il peut voter comme il le souhaite.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble de 76 unités. J’aimerais savoir s’il existe une méthode ou une clé de calcul pour définir le montant de la charge administrative. Merci d’avance
Bonjour,
S’il s’agit d’une PPE, la clé de répartition est prévue dans le règlement de PPE (RAU), généralement les quotes-parts s’expriment en millièmes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
merci…je me suis peut-être mal exprimé. Je voulais savoir comment l’administrateur calcule ses honoraires, s’il existe un tarif ou une méthode pour définir le coût de la gérance. Dans le décompter annuel n’apparaît qu’une somme globale. Merci et salutations, C.
Bonjour,
Non, il n’existe pas de tarif; pour plus de transparence, l’administrateur devrait établir un contrat ainsi qu’un cahier des charges de ses prestations, vous pouvez également demander d’autres devis afin de le mettre en concurrence.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
Voici 2 questions liées.
Les comptes de notre PPE sont bien tenus, mais 2 factures d’entreprises ont des montants très élevés ou non justifiés. Suite à divers échanges téléphoniques, l’administrateur ne pourra pas nous donner des explications sur ces factures à notre AG qui à lieu dans une semaine car les entreprises font la sourde oreille. Il reconnait que les montants sont injustifié et hors budget.
Question 1: Devons-nous accepter ou refuser les comptes? Si nous les refusons, que se passe-t-il et que faudra-t-il faire? Si nous les acceptons, pourrons-nous encore les contester?
Question 2: Faut-il donner décharge à l’administrateur? Dans l’ensemble nous sommes satisfait du travail, nous regrettons toutefois le manque de réactivité lors de la réception de ces factures il y a plusieurs mois!
Merci pour votre réponse.
Question 1 : Acceptation ou refus des comptes
Si les comptes comportent des factures manifestement injustifiées ou hors budget, il est tout à fait possible de refuser les comptes en AG. Ce refus ne remet pas en cause toute la comptabilité, mais signale qu’une partie pose problème.
En cas de refus :
L’AG devra mandater l’administrateur (ou un comité) pour faire vérifier ou corriger ces factures, voire demander des justificatifs plus précis ou des avoirs aux entreprises concernées.
Une approbation partielle des comptes est aussi envisageable : les comptes sont acceptés sous réserve de la clarification ou régularisation des factures en question.
Si vous acceptez les comptes tel quel, cela ne vous empêche pas de contester par la suite, mais cela affaiblit votre position, car cela revient à valider les écritures comptables.
Dans tous les cas, pour éviter tout malentendu, il est recommandé de faire acter dans le procès-verbal que certains copropriétaires ont émis une réserve sur les factures concernées.
Question 2 : Décharge à l’administrateur
La décharge signifie que vous reconnaissez que l’administrateur a accompli son mandat conformément à ses obligations.
Si, dans l’ensemble, vous êtes satisfaits de sa gestion mais regrettez un manque de réactivité ou de suivi, vous avez deux options :
Donner la décharge avec une réserve : par exemple, « la décharge est accordée sous réserve de la clarification des factures X et Y ».
Reporter la décision de décharge à une prochaine assemblée extraordinaire ou au moment où les explications auront été obtenues.
Meilleures salutations
Madame, Monsieur,
Propriétaire d’un appartement dans une PPE, l’une des places de parc extérieures (inscrite comme servitude au RF) qui n’avait pas trouvé preneur parmi les copropriétaires a été vendue par le promoteur immobilier à un tiers (avec leur accord).
Les copropriétaires souhaitent maintenant faire participer cette personne aux frais inhérents à l’entretien, la réfection,… de cette place de parc, au même titre que les leurs.
Que doivent-ils entreprendre pour ce faire (convention, contrat, sous quelle forme,…)?
Merci d’avance de votre retour et meilleures salutation.
Bonjour,
Si la servitude inscrite au registre foncier ne prévoit pas la participation aux frais, les copropriétaires doivent conclure une convention écrite avec le propriétaire de la place de parc. Cette convention doit fixer clairement les modalités de participation aux frais (entretien, réfection, etc.).
Pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de faire notarier la convention et de demander son inscription au registre foncier comme charge réelle, afin de la rendre opposable aux futurs propriétaires.
Meilleures salutations,
Valentin Brandani
Monsieur Brandani,
Je vous remercie de votre réponse. Si les copropriétaires ne souhaitaient par s’adresser à un notaire et traiter en direct avec le propriétaire de la place de parc, sauriez-vous m’indiquer, je vous prie, où (site internet, documentation,…) trouver un exemple de convention traitant ce genre de dossier ?
Merci d’avance et meilleures salutations.
Bonjour,
Merci pour votre message.
Dans ce type de situation, si les copropriétaires souhaitent traiter directement sans passer par un notaire, ils peuvent s’adresser à la Chambre vaudoise immobilière (CVI), qui peut fournir des conseils et des modèles de conventions adaptés, notamment en matière d’attribution de places de parc dans une PPE.
L’USPI Vaud met également à disposition divers documents relatifs à la gestion immobilière. Bien que les modèles de conventions spécifiques soient réservés à ses membres, son site propose des informations générales utiles.
Meilleures salutations,
V. Brandani
Bonjour,
Un administrateur de PPE a il le droit de résilier sont contrat lui même ?
Bonjour,
Oui, un administrateur de PPE a tout à fait le droit de résilier son propre contrat. Comme tout prestataire de service, il peut décider de mettre fin à sa mission, généralement en respectant les conditions prévues dans le contrat qui le lie à la copropriété (délai de préavis, forme de la résiliation, etc.).
Il est toutefois recommandé qu’il en informe le comité de l’immeuble et/ou l’assemblée des copropriétaires de manière formelle (par écrit), afin d’organiser une transition adéquate vers un nouvel administrateur et éviter tout vide administratif.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Nous construisons une villa mitoyenne et souhaitons établir une PPE. Existe-t-il un forum où nous pourrions obtenir des exemples et des idées pratiques sur les questions qui devraient être réglementées pour deux propriétaires (toutes les questions qui ne sont pas réglementées par la loi) ? Merci d’avance
Bonjour,
Pour établir une PPE dans le cadre d’une villa mitoyenne à deux propriétaires, la Chambre Vaudoise Immobilière (CVI) met à disposition un modèle de règlement PPE à deux lots, qui couvre les aspects non réglés par la loi : répartition des charges, décisions, entretien, etc.
Vous pouvez le commander sur leur site : cvi.ch.
Cordialement,
Valentin Brandani
bonjour,
je suis copropriétaire de 3 propriétaires. Mon frère, mon ex belle – sœur et moi
A ce jour nous n’avons pas d’administrateur, les autres n’en veulent pas. Mais il y a de grande difficulté à communiquer et les 2 autres se sont ligués contre moi. Mon frère à bloqué l’accès pour aller dans la chaufferie et WC commun , je ne peux plus ouvrir la porte, il a placé un bâton sous la poignée.
Ai-je le droit d’appeler la police ?
merci de votre réponse
salutations
chris
Bonjour Madame,
Oui, vous pouvez appeler la police. En tant que copropriétaire, vous avez le droit d’accéder aux parties communes (chaufferie, WC). Le blocage de l’accès par votre frère constitue une atteinte à vos droits.
Je vous conseille aussi de documenter le blocage, d’envoyer une mise en demeure, et d’envisager de demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire si la situation devient ingérable.
Salutations distinguées,
Valentin Brandani
Bonjour,
Je suis l’administrateur d’une PPE de trois copropriétaires. Le bâtiment se compose de trois logements. Un des logements comprend une annexe qui est attenante au bâtiment principal (depuis son logement dans le bâtiment principal le propriétaire peut aller dans l’annexe) mais qui est à l’usage exclusif d’un des copropriétaires. Il n’y a aucun local commun dans cette annexe et l’intérieur est à la jouissance exclusive du propriétaire.
Cette annexe présente une fissure sur un des murs ainsi que des traces vertes liées à l’écoulement des eaux de pluies.
Le propriétaire désire que la PPE effectue les rénovation du mur argumentant que l’entretien des murs font partie des parties communes vu que les murs de son annexe est attenante au bâtiment principal.
En tant qu’administrateur je soutiens que les murs de la maison font effectivement partie des parties communes, mais que les murs de son annexe n’en font pas partie car il a une jouissance exclusive de cette partie, donc l’entretien total est à sa charge, Une peu comme le garage dont je suis propriétaire.
Qui a raison dans cette histoire?
Il n’y a rien de clairement décrit dans le règlement de PPE. Je serai tenté de considérer son annexe comme un balcon ou une terrasse dont l’entretien incombe au propriétaire.
Bonjour,
Dans votre cas, si l’annexe est une partie commune à usage exclusif (ce qui semble probable, puisqu’elle est attenante au bâtiment principal mais utilisée uniquement par un copropriétaire), alors :
L’entretien courant (nettoyage, petits travaux) est à la charge du copropriétaire qui en a l’usage exclusif.
Les rénovations structurelles (fissures dans les murs, infiltration d’eau) peuvent être à la charge de la PPE, car les murs font partie de la structure du bâtiment, sauf si le règlement de PPE en décide autrement.
En l’absence de précision dans le règlement, on applique les règles générales du Code civil suisse. Il est recommandé de clarifier ces points dans le règlement pour éviter les litiges.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Lorsqu’un promoteur a mandaté un administrateur de PPE pour une nouvelle construction, disons pour 2 ans, et que les propriétaires sont mécontents du travail fourni, doivent-ils attendre la fin de ce mandat pour changer d’aministrateur ou peuvent-il, sur une majorité des votes, changer en cours de mandat ?
Merci beaucoup pour votre retour.
Bonjour,
Lorsqu’un administrateur de PPE est désigné par le promoteur dans le cadre d’une nouvelle construction, son mandat peut effectivement être fixé contractuellement pour une durée déterminée, par exemple 2 ans. Toutefois, même dans ce cas, les copropriétaires peuvent demander sa révocation avant la fin de ce terme.
Selon le droit suisse (notamment l’article 712q du Code civil), l’assemblée des copropriétaires peut révoquer l’administrateur à tout moment, même s’il a été nommé par le promoteur. Cette révocation nécessite en principe une majorité simple des voix représentées lors de l’assemblée, sauf disposition contraire dans le règlement de PPE.
Si les copropriétaires sont insatisfaits de l’administrateur, ils n’ont pas besoin d’attendre la fin du mandat prévu : ils peuvent, lors d’une assemblée, voter sa révocation et en nommer un nouveau, à condition de respecter les règles de majorité et de procédure prévues.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Notre règlement PPE prévoit que l’entretien et la réparation des balcons est à la charge de tous les copropriétaires à l’exception du revêtement. Mais qu’en est-il de la barrière du balcon, est-elle une partie intégrante du balcon? Je ne trouve nulle part quelque chose d’écrit à ce propos.
Merci
Bonjour,
En général, la barrière du balcon (ou garde-corps) est considérée comme une partie intégrante de la structure du balcon, et donc fait partie des parties communes, sauf indication contraire dans le règlement de la PPE.
Si votre règlement précise que l’entretien et la réparation du balcon (à l’exception du revêtement) est à la charge de tous les copropriétaires, cela inclut également la barrière, sauf si un article spécifique la traite différemment. Le revêtement (par exemple, le carrelage ou le bois posé sur la dalle) étant explicitement exclu, la barrière ne l’est pas, donc elle est en principe incluse dans les charges communes.
Meilleures salutations,
Valentin Brandani
Bonjour Monsieur
Suite à une assemblée générale, l’administratrice a combien de temps pour transmettre le PV de l’assemblée aux copropriétaires et combien de temps nous avons pour en faire opposition.
Salutations et remerciements
Bonjour,
Suite à une assemblée générale de copropriété en Suisse, l’administratrice n’a pas de délai légal strictement défini par le Code civil suisse pour transmettre le procès-verbal.
Un copropriétaire peut contester une décision en justice. Pour cela, il doit agir dans un délai d’un mois à compter du moment où il a connaissance de la décision, ce qui correspond en pratique à la réception du procès-verbal. Le recours se fait devant le juge civil compétent du lieu où se situe l’immeuble.
Avec mes salutations les meilleures,
Valentin Brandani
Bonjour.
J’ai acheté une propriété en PPE le 1er mars 2024 (maison avec studio sous le toit. Je détiens la maison à 80%, et le studio est a qqun d’autre avec 20% de la valeur de la PPE.) Juste après sa création.
On m’a imposé un contrôle du système électrique dans les deux ans qui suivent l’achat. J’ai donc fait venir deux electriciens et les deux m ont dit que je devais tout remplacer, le tableau électrique qui contient notamment de l’amiante, certains fils qui n’ont pas de terre ou même d’ancien fil en métal. Mais en plus, rajouter un compteur électrique car c’est obligatoire en PPE, mais celui qui a créer la PPE ne l’a pas fait.
Le studio vient d’être racheté par une personne le 1er mai 2025.
Doit-il participer à hauteur de 20% pour le changement du tableau électrique et les tirages de fils, ajout d’un compteur? J’imagine que le compteur électrique et compter comme commun dans une ppe ? Et même si son studio a été rénové plus récemment, doit il prendre part a tous les coups où il y a une façon de séparer tout cela ? La somme s élevera aux alentours de 16’000 francs avec le travail d’une semaine inclus.
J’espère avoir été clair et je vous remercie
Bonjour,
Oui, le nouveau copropriétaire du studio doit participer à hauteur de 20 % aux frais liés aux éléments communs comme le compteur électrique et le tableau (environ 3’200 CHF sur les 16’000 CHF), à condition que ces travaux concernent des parties communes, ce qui est généralement le cas, sauf disposition contraire dans le règlement PPE.
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour à tous,
Actuellement administrateur d’une PPE, rétribué en année civile, quel est mon préavis pour démissionner, et puis-je le faire au 31 décembre sans attendre la prochaine assemblée? Merci
Cordialement
Bonjour,
En tant qu’administrateur d’une PPE, votre mandat repose en principe sur un contrat de mandat (soumis aux articles 394 et suivants du CO), en plus de la relation organique avec la communauté des copropriétaires (Code civil, art. 712 q CC)
Vous avez le droit de démissionner à tout moment en vertu du droit du mandat ; ce droit ne peut être exclu, même par contrat, sauf clause manifestement abusive
Il n’est donc pas nécessaire d’attendre l’assemblée générale pour mettre fin à votre mandat.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
j’aimerais connaitre la fonction exacte de ce que sur le Règlement de ma PPE on entend par Délégués de la Commission de Gestion de la copropriété.
Avec mes cordiales salutations.
M. Tinghi
Bonjour,
Selon la législation suisse en matière de propriété par étages (PPE), les délégués de la Commission de Gestion — parfois désignés comme membres d’un comité ou délégués — sont nommés par l’Assemblée des copropriétaires et ont un rôle principalement administratif, consultatif et de contrôle. Ils assistent l’administrateur et facilitent la communication entre celui-ci et les copropriétaires
Plus précisément, selon l’article 712m al. 1 ch. 33 du Code civil suisse, l’Assemblée peut désigner un comité ou un délégué auquel elle confie certaines tâches administratives. Ceux-ci peuvent conseiller l’administrateur, contrôler sa gestion et présenter des rapports ou propositions devant l’Assemblée. Le règlement peut aussi prévoir qu’un délégué puisse approuver des dépenses jusqu’à un certain montant, au-delà duquel la décision revient à l’Assemblée.
En résumé, les délégués de la Commission de Gestion au sein de votre PPE ont un rôle de liaison et de soutien actif à l’administrateur.
Avec mes meilleures salutations,
Valentin Brandani
Bonjour,
j’ai encore une question à vous poser.
Le Règlement de la PPE parle de:
(…) » h) Jardins et places de parc: seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale sont à la charge de la communauté.
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins ou places de parcs doivent les entretenir à leur frais; ils veillent à ce que ces lieux soient toujours parfaitement propres et libres de tous dépôts pouvant nuire à l’esthétique de l’immeuble ou de ses abords » (…).
Est-ce que « les gros travaux résultant d’une vétusté normale » peuvent se référer au remplacement d’une très vielle haie en limite (installée par le copropriétaire) d’un jardin à usage exclusif ?
Merci pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour M. Tinghi,
Le remplacement d’une haie très ancienne, installée à l’initiative d’un copropriétaire dans un jardin à usage exclusif, reste en général à la charge de ce dernier, même si la haie est usée par le temps (vétusté normale). En effet, tout ce qui concerne l’entretien ou le renouvellement des aménagements privés situés dans des parties à jouissance exclusive relève habituellement de la responsabilité du copropriétaire concerné. Ce n’est que si le règlement de la PPE ou une décision explicite de l’assemblée générale le prévoit que la communauté pourrait en assumer les frais.
Avec mes meilleures salutations,
Valentin Brandani
Bonjour, nous formons une copro de 24 appartements depuis 2001. Nous devons changer la chaudière. Une commission « chauffage » avait été crée il y a plus d’un an. Lors de l’AG de mai cette année, nous avons appris à ce moment-là que l’installation prévue serait très différente de ce que l’on imaginait. Après un temps de réflexion, un copro et moi-même avons demandé à intégrer cette commission pour assister à leurs réunions. Notre « Comité » a refusé, sous prétexte que les participants de cette commission avaient été « élus » par l’AG. Mais ce n’étaient pas une réelle élection, les participants de cette commission s’étant simplement proposé d’en faire partie. Peut-on nous refuser maintenant de l’intégrer?
Bonjour Madame,
La commission chauffage est un organe nommé par l’assemblée générale, chargé de proposer un projet qui sera ensuite soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires.
Si cette commission a été formellement nommée par l’AG, elle ne peut effectivement pas être modifiée sans nouvelle décision de l’assemblée. En revanche, si sa création a été informelle (simple appel à volontaires, sans mention au procès-verbal), rien ne s’oppose à l’intégration de nouveaux membres. Il conviendrait donc de vérifier ce que dit précisément le PV à ce sujet.
Dans tous les cas, c’est bien l’assemblée générale qui décide en dernier ressort, en votant sur le projet et le budget proposés. Vous garderez donc pleinement votre droit de vous exprimer et de voter contre le projet s’il ne vous convient pas.
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Je réside dans une copropriété PPE comprenant 8 appartements. Lors de l’acquisition de notre logement, nous avons été informés que A et B, tous deux copropriétaires, sont membres d’un comité de gestion et comité technique. A se rend disponible lorsque des entreprises sont mandatées pour des travaux. Il choisi les entreprises qui effectuent les travaux. B est silencieuse, on ne sait pas vraiment si elle a un rôle précis dans ces 2 comités. Aujourd’hui, nous constatons que ce comité communique peu voir pas du tout sur des informations pertinentes qui nous concerne tous. Par exemple, 2 copropriétaires ont découvert que la clôture de leurs jardins avaient été retirées et qu’une haie a été supprimée avec des plantes mise en terre il y a 15 ans. Ces travaux étaient certainement nécessaires toutefois, le choix des entreprises, les devis ne nous sont jamais communiqués. De même, les conséquences des travaux n’ont pas été communiquées et c’est l’incompréhension la plus totale. Existe t’il un cadre pour définir les responsabilités et obligations d’un comité technique et de gestion ? Si non, existe t’il un modèle que nous pourrions consulter pour créer un règlement à ce sujet ?
En vous remerciant par avance pour votre prochaine réponse.
Bonjour,
Il est possible pour une PPE de constituer un comité ou de désigner un ou plusieurs copropriétaires pour aider l’administrateur, notamment en matière technique ou financière. Toutefois, cela n’est pas obligatoire et doit faire l’objet d’une décision formelle de l’assemblée générale. Les compétences de ce comité devraient être clairement définies, idéalement dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE.
En cas de travaux affectant les parties communes comme les clôtures ou les haies, l’administrateur ou le comité doivent les soumettre aux copropriétaires. Toute intervention significative devrait être précédée d’une autorisation de l’assemblée des propriétaires.
Si votre PPE ne dispose pas encore d’un règlement clair sur le fonctionnement du comité, il est tout à fait possible d’en rédiger un. Vous pouvez proposer à l’assemblée générale de créer un règlement complémentaire ou de modifier l’actuel règlement pour y inclure des dispositions précises sur la communication, la sélection des entreprises, la diffusion des devis et la validation des travaux.
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
L’ancienne gérance de notre PPE a fait de graves erreurs dans la comptabilité (payement depuis notre fond, des prestations pour d’autres PPE).
Quelle est la meilleure démarche à faire afin d’être sur de récupérer l’argent qui nous doivent?
Et une deuxième questions: est-ce qu’un appel exceptionnel de fonds serait-il justifié pour acheter de la décoration pour l’entré de l’immeuble, peut-on faire opposition, même si l’assemblé a voté en faveur de cette décoration?
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour Madame,
Concernant les erreurs comptables de l’ancienne gérance, si des montants appartenant à votre PPE ont été utilisés à tort pour d’autres PPE, il est essentiel de rassembler toutes les preuves : factures, comptes, relevés bancaires, correspondance. Idéalement, faites vérifier les comptes par un expert (fiduciaire ou avocat spécialisé). Si la faute est avérée, vous pouvez d’abord demander le remboursement à l’ancienne gérance à l’amiable. En cas de refus, une action en justice peut être envisagée, à condition d’avoir l’accord de l’assemblée. Il faut également vérifier les délais de prescription pour ne pas perdre vos droits.
En ce qui concerne l’appel de fonds exceptionnel pour une décoration de l’entrée, ce type de dépense est considéré comme non essentiel. Toutefois, si l’assemblée a voté en sa faveur dans le respect des règles (convocation, ordre du jour, quorum, majorité requise), la décision est en principe contraignante pour tous les copropriétaires. Il reste possible de contester la décision si elle enfreint la loi ou le règlement PPE, mais uniquement dans un délai légal assez court de 30 jours.
Bien à vous,
Valentin Brandani
Lors d’une Assemblée générale extraordinaire avec un ordre du jour en 2 points précis, est-il possible de traiter d’autres points qui seraient présentés par des copropriétaires présents ou représentés au cours de cette même assemblée ?
Bonsoir,
Lors d’une Assemblée générale extraordinaire de copropriété, seuls les points figurant à l’ordre du jour peuvent être discutés et votés. Il n’est donc pas possible de traiter d’autres sujets qui n’ont pas été inscrits à l’ordre du jour, même s’ils sont présentés spontanément par des copropriétaires présents ou représentés.
Cela garantit que tous les copropriétaires, même absents, aient été informés à l’avance des sujets traités et puissent se positionner via procuration s’ils le souhaitent.
Si un point non prévu doit être abordé, il peut être évoqué à titre informatif ou pour discussion, mais aucune décision ne peut être prise à ce sujet. Pour qu’un vote ait lieu, le point doit être inscrit à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.
Meilleures salutations,
Valentin Brandani
Bonjour,
Un copropriétaire à poser lui même un vitrage coupe-vent sur la terrasse de son appartement avec l’accord de la copropriété.
Quelques mois plus tard de l’eau s’infiltre dans l’appartement du dessous, une entreprise de recherche de fuites est venu et à recommander de démonter ses vitrages afin d`’être sur que cela ne vient pas d’un défaut de pose. Le propriétaire ne crois pas à cela, nous avons proposer un 2 ème avis par une autre entreprise mais là aussi c’est un refus , que faire quand un copropriétaire ne veux absolument pas entreprendre les travaux préconisé par une entreprise de recherche de fuite et est fermé à toutes propositions ,même celle venant de l’administrateur ?
Bonjour,
Dans une telle situation, plusieurs éléments juridiques et pratiques entrent en jeu. Voici les démarches à envisager :
1) Responsabilité du copropriétaire : Même si le copropriétaire a obtenu l’accord de la copropriété pour installer un vitrage coupe-vent, il est responsable de l’exécution correcte des travaux. Si ceux-ci causent un dommage à un autre lot (ici une infiltration), il peut être tenu pour responsable.
2) Mise en demeure : L’administrateur de PPE (ou l’avocat représentant la PPE) peut envoyer une mise en demeure écrite au copropriétaire concerné, l’enjoignant de procéder à la vérification ou au démontage des vitrages pour permettre la recherche de la fuite. Cette lettre doit mentionner les constats effectués et les recommandations de l’entreprise spécialisée.
3) Expertise judiciaire ou assurance : Si le copropriétaire persiste dans son refus, la PPE peut faire appel à un expert indépendant, voire mandater un expert judiciaire pour constater officiellement l’origine du sinistre. L’assurance bâtiment peut aussi être impliquée si une couverture existe pour ce type de dommage.
4) Voie judiciaire : En dernier recours, si le dommage persiste et que le copropriétaire refuse toute collaboration, la PPE peut intenter une action en justice afin d’obtenir une décision contraignante l’obligeant à se soumettre aux investigations ou à effectuer les réparations nécessaires.
5) Communication et médiation : Avant d’en arriver là, il est souvent utile de tenter une médiation avec le copropriétaire en présence d’un médiateur ou de l’assureur, pour trouver une solution amiable. Il arrive que le simple fait de savoir qu’un procès est possible incite à reconsidérer la position.
En résumé, si le copropriétaire refuse toute collaboration malgré les preuves et recommandations, la PPE a des outils juridiques pour faire respecter les obligations de chacun, dans l’intérêt de tous les copropriétaires.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Nous avons aménagé dans une PPE le 15 août 2025, canton de Vaud. Les anciens propriétaires sont en France et nous n’avons pas pu obtenir la totalité de documents (PV, Comptes annuels) des assemblées générales des années passées : 2022-2023, 2024-2025 (juillet à juin). En demandant à l’administrateur sa réponse est :
Pour faire suite à votre courriel ci-dessous, je vous informe que nous ne distribuons pas aux copropriétaires des documents relatifs aux années antérieures à leur date d’achat.
Pouvons-nous nous référer à un article de loi pour obtenir les documents ? Nous avons constaté que les charges de notre appartement sont beaucoup plus grandes que celles des autres copropriétaires et nous aimerions contrôler.
Merci. Cordialement,
Valentin Klopotov
Bonjour,
En tant que copropriétaire, vous avez le droit de consulter les procès-verbaux et comptes annuels, même pour les années précédant votre acquisition, dès lors qu’ils concernent la gestion de la PPE. Ce droit découle notamment des articles 712a à 712t du Code civil suisse, et plus particulièrement de l’art. 712h al. 3 CC sur la répartition des charges.
L’administrateur ne peut pas vous refuser l’accès à ces documents sans justification valable. Vous pouvez faire une demande écrite formelle, en rappelant votre droit de contrôle et en proposant, si nécessaire, de consulter ou copier les documents à vos frais.
Si le refus persiste, vous pouvez demander que le point soit porté à l’ordre du jour de la prochaine AG, ou consulter un avocat spécialisé.
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour, dans ma PPE de 16 appartements, les anciens concierges ont utilisé un local (Cave qui appartenait au commun durant plus de 10 ans et à une assemblée l’administrateur à demander qu’on donne cette cave au concierge définitivement pour du privé (plusieurs copropriétaires ont mal compris et nous avons voté oui) Y a-t-il une norme ou règlement qui interdit que le commun passe à un privé de cette façon ? Mercie de votre réponse belle journée
Bonjour,
Non, on ne peut pas donner une partie commune (comme une cave) à un seul copropriétaire sans suivre des règles strictes. En général :
Il faut une majorité spéciale, voire parfois l’unanimité, pour transformer une partie commune en propriété privée.
Le simple fait que le concierge ait utilisé cette cave pendant plus de 10 ans ne lui donne pas le droit d’en devenir propriétaire.
Si plusieurs copropriétaires ont mal compris le vote, et que le sujet n’était pas clairement expliqué, la décision peut être contestée, mais seulement dans un délai de 30 jours après la réception du procès-verbal de l’assemblée (art. 75 du Code civil suisse).
Passé ce délai, la décision devient en principe valable et définitive, même si elle est discutable.
Un tel transfert devrait aussi être formalisé (par exemple au registre foncier) pour être valable sur le plan légal.
Je vous conseille de vérifier le règlement de votre PPE et de consulter un professionnel si vous souhaitez agir.
Belle journée,
Valentin Brandani
Nous avons Une PPE familiale de trois appartements . Etant en famille nous n’avons pas d’administrateur. Nous avons un grand jardin et une autre parcelle avec arbre fruitier à entretenir qui est en partie commune .
Nous avions que convenu que l’entretient se faisait ensemble .Un membre a décidé qu’il ne ferait rien et ne participerais pas à l’entretient . Depuis ce jour nous sommes que 2 à faire l’entretient .
A-t-on le droit dès lors de facturer à la personne ne participant pas des frais ? Comment calculer les frais ?
ou obtenir de l’aide si il ne veut pas payer ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour Monsieur,
Dans une PPE, chaque copropriétaire, même en l’absence d’un administrateur externe, a l’obligation légale de contribuer à l’entretien des parties communes, conformément à l’article 712a et suivants du Code civil suisse.
Pour gérer cela équitablement, il est recommandé de :
Voter un budget lors de l’assemblée des copropriétaires, incluant les frais d’entretien.
Prévoir ces coûts dans les provisions de charges.
Rémunérer les personnes effectuant le travail (même un copropriétaire) à partir de ce budget, sur la base d’un tarif et d’un temps convenus.
Si un copropriétaire refuse de participer ou de payer, cela constitue une violation de ses obligations, et des démarches peuvent être engagées (mise en demeure, juge de paix, etc.).
Bien cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Est-ce que l’administrateur de la PPE a un délai légal pour transmettre le décompte des frais effectifs de l’année précédente?
Notre PPE en est à son 3ème administrateur et les 2 derniers ont « cocoricotté » qu’ils respectent le délai à fin mars, ce qui n’a été qu’un mirage: à presque mi-octobre toujours rien!
Merci beaucoup pour votre partage de connaissances et votre investissement en temps.
Bonjour,
Il n’existe pas de délai légal fédéral spécifique obligeant l’administrateur d’une PPE à transmettre le décompte des frais effectifs à une date précise. Toutefois, la pratique — et, par analogie, le droit des associations — admet généralement un délai de six mois après la clôture de l’exercice comme raisonnable pour présenter les comptes et convoquer l’assemblée.
En l’absence de disposition claire dans votre règlement de PPE, il est possible — et recommandé — de prévoir contractuellement un tel délai avec l’administrateur. Ce contrat peut également inclure une clause pénale (peine pécuniaire) en cas de non-respect du délai, ce qui permettrait de responsabiliser l’administrateur et d’éviter les retards répétés que vous avez connus.
Bien à vous,
Valentin Brandani
Bonjour,
Le propriétaire de l’appartement de 2.5 pièces au 3ème étage se plaint que ses radiateurs hydrauliques ne chauffent pas assez.
En effet lors de la rénovation de l’appartement du 1er étage en 2015 le propriétaire de celui-ci a ajouté 1 gros sèche serviette dans la salle de bains et une paroi chauffante dans la cuisine piqués sur la colonne de chauffage.
Les salles de bain sans radiateurs sont initialement chauffées par le passage de la colonne de chauffage (Aller-Retour) alimentant tous les radiateurs des 2.5 pièces du rez de chaussée au 2ème étage et comme la colonne ne transite pas au 3éme,il y a un petit radiateur
C’est sur cette colonne que les 2 radiateurs ont été ajoutés.
Comment faire pour que le propriétaire indélicat mette l’installation de chauffage aux normes. Merci
Bonjour Monsieur,
La situation que vous décrivez révèle une modification non conforme du système de chauffage central, effectuée par le propriétaire du 1er étage, ce qui perturbe l’équilibre thermique des étages supérieurs, notamment celui du 3ème. Voici les étapes que je vous recommande de suivre :
1. Constater officiellement la non-conformité
Faites appel à un chauffagiste agréé pour établir un rapport technique sur la modification du système de chauffage (ajout non autorisé de radiateurs sur la colonne) et son impact sur les autres logements, en particulier sur celui du 3ème étage.
2. Vérifier les règlements PPE
Consultez le règlement de la PPE (propriété par étage) : toute modification des conduites communes (comme une colonne de chauffage) nécessite normalement une autorisation de la communauté des copropriétaires.
3. Mettre en demeure le propriétaire concerné
Sur la base du rapport du chauffagiste et du règlement PPE, vous pouvez envoyer une mise en demeure officielle (de préférence par courrier recommandé) demandant :
– La remise en conformité de l’installation de chauffage.
– La suppression ou adaptation des équipements ajoutés sans autorisation.
– La prise en charge des frais liés aux déséquilibres thermiques causés.
4. Faire intervenir l’assemblée PPE
Si le propriétaire ne coopère pas, portez le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires. Une décision collective peut être prise pour forcer le propriétaire à remettre l’installation en état, voire engager une procédure judiciaire en cas de refus.
5. Actions correctives possibles
Retirer les radiateurs ajoutés sur la colonne commune.
Ou équilibrer le système de chauffage (nouveaux calculs hydrauliques, installation de vannes d’équilibrage, voire ajout d’un autre circuit pour les équipements privés).
En résumé, la priorité est de documenter techniquement l’impact de la modification et d’agir dans le cadre du règlement PPE pour obtenir une régularisation de la situation.
Cordialement,
V. Brandani
Bonjour, Est-ce qu’un administrateur bénévole et amateur d’une petite PPE peut émettre des documents à des fins fiscales ?
Bonjour Monsieur,
Qu’il soit amateur ou professionnel, un administrateur doit être en mesure d’accomplir les mêmes tâches, notamment l’émission des attestations fiscales pour les comptabilités dont il assure la tenue.
Meilleures salutations,
V. Brandani
Bonjour, je suis l’administrateur bénévole d’une petite PPE de 4 lots dont mon appartement. Je gère la comptabilité avec Excel que j’ai configuré selon mes besoins. Nous arrivons au bouclement de l’exercice 2025 qui est en fait le premier bouclement pour moi. La comptabilité est correcte, elle correspond au solde bancaire au 31.12. Ma question est la suivante: En tant qu’administrateur bénévole et amateur, suis-je habilité à établir des documents fiscaux (charges déductibles) àmes copropriétaires ? D’avance, merci pour votre éclairage
Bonjour Monsieur,
Qu’il soit amateur ou professionnel, un administrateur doit être en mesure d’accomplir les mêmes tâches, notamment l’émission des attestations fiscales pour les comptabilités dont il assure la tenue.
Meilleures salutations,
V. Brandani
Bonjour, nous sommes une petite PPE de 4 appartements, j’effectue les décomptes de charge selon un barème que j’applique depuis des années, soit répartition eau chaude 24% de la facture gaz et électricité en utilisant une clé valeur de 2’318.70
chauffage 76% de la facture gaz et électricité avec une clé valeur de 7342.54
J’aimerais savoir si ce calcul est toujours juste, si non qui pourrait me renseigner.
De plus j’aimerais savoir pourquoi d’après les compteurs Neovac de chaque appartement il y a une différence avec le relevé de Energiapro, soit Energiapro nous facture un total de 50’187.13 KWh et les 4 compteurs d’appartement de Neovac comptabilisent 28’871 KWh. Pourquoi cette différence? Il y a également une différence entre eux, soit un des compteurs a le triple de consommation par rapport aux autres appartements. D’avance je vous serais très reconnaissante si vous arrivez à m’aider
Bonjour,
Votre méthode de répartition fixe (24 % eau chaude / 76 % chauffage) était acceptable jusqu’ici, mais puisque Neovac relève déjà les compteurs d’énergie dans chaque appartement, il est désormais préférable de baser la répartition sur les consommations réelles mesurées pour l’eau chaude et le chauffage, ce que Neovac peut calculer précisément.
La différence entre la consommation totale facturée par Energiapro (50’187.13 kWh) et celle mesurée par les compteurs Neovac (28’871 kWh) s’explique par les pertes techniques du système, les consommations des parties communes et l’énergie utilisée pour produire l’eau chaude, qui ne sont pas réparties aux appartements.
Enfin, un compteur qui affiche le triple des autres peut signaler un déséquilibre, une utilisation plus intensive, ou un dysfonctionnement. Il serait utile de faire vérifier les équipements par un technicien ou de demander un rapport détaillé à Neovac.
Valentin Brandani
Bonjour, merci pour votre retour, si je comprends bien, je dois prendre la consommation effective (28871) soit 57.53% comme clé de réparation pour le calcul du chauffage individuel. Et différence entre la répartition et le total (21316) soit 42.47% pour faire ma clé de répartition de l’eau chaude. Est-ce correct? Sinon comment répartir ces 21316KWh?
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Bonjour, merci pour votre retour du 26 janvier. Si je comprends bien, je dois prendre la consommation effective (28871 KWh) soit 57.53% comme clé de réparation pour le calcul du chauffage individuel. Et la différence (21316 KWh) soit 42.47% pour la clé de répartition de l’eau chaude. Est-ce correct?
Normalement les clés sont de 70/30 les miennes sont-elles quand même valables?
Dans le cas contraire, comment répartir les 21316 KWh?
D’avance je vous remercie pour votre précieuse aide.
Bonjour Madame,
Le mieux est de demander à Neovac vu que vous avez un contrat avec eux.
V. Brandani
Bonjour et merci pour votre retour. Nous n’avons pas de contrat avec Neovac, ils nous ont installés les compteurs de chaleur pour les appartements et c’est tout, ils ne gèrent en rien notre comptabilité!
J’ai juste besoin de savoir si je peux utilisé la répartition que je vous ai soumise
Bonjour Madame,
Vos calculs ne sont pas exacts; il est difficile de l’expliquer via cette plateforme. Je peux éventuellement vous l’expliquer par téléphone, le n° se trouve sur le site.
V. Brandani
Bonjour, est-il possible de refuser les comptes présentés par l’administrateur ?
Bonjour,
Oui, en tant que copropriétaire, vous avez le droit de refuser les comptes présentés par l’administrateur lors de l’assemblée générale. Ce refus peut être exprimé par un vote contre l’approbation des comptes. Si la majorité des copropriétaires présents ou représentés vote contre, les comptes sont rejetés, et l’administrateur devra éventuellement les corriger ou fournir des explications complémentaires avant une nouvelle approbation.
Ce refus peut être motivé par des irrégularités, un manque de transparence, ou des dépenses injustifiées.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour, la PPE dont je suis administratrice a des problèmes d’infiltration d’eau dans les caves. Celle-ci passe dans les tuyau d’aération des caves qui sont à fleur de sol. Ca ne concerne pas toutes les caves, étant donné que les sorties sont plus ou moins exposées aux intempéries. Pour faire des travaux, est-ce à la charge de l’ensemble de la PPE ou des proprio concernés?
MErci de votre retour
Bonjour,
La situation que vous décrivez concerne des infiltrations d’eau via les tuyaux d’aération des caves situés à fleur de sol. En principe, ces éléments (murs extérieurs, dalles, aérations intégrées à la façade ou à la structure du bâtiment) font partie des parties communes, car ils participent à l’étanchéité et à la structure de l’immeuble.
Même si seules certaines caves sont touchées en raison de leur exposition, l’origine du problème semble liée à un élément constructif commun. Dans ce cas, les travaux de remise en état et d’assainissement sont généralement à la charge de l’ensemble de la PPE, via le fonds de rénovation ou une répartition selon les quotes-parts, sauf disposition contraire du règlement.
En revanche, si un dommage intérieur (peinture, aménagement spécifique privatif) est constaté dans une cave, la remise en état des éléments privatifs peut rester à la charge du propriétaire concerné, sauf si la responsabilité de la PPE est engagée.
Il est conseillé de :
Vérifier le règlement de la PPE et le plan de répartition des parties communes/privatives.
Faire établir un constat technique pour déterminer précisément l’origine du problème.
Soumettre le point à l’assemblée si des travaux sont nécessaires.
Avec mes salutations distinguées,
Valentin Brandani
Bonjour,
L’Administrateur de notre PPE de 10 appartements ne nous donne pas satisfaction et la confiance est rompue. Cela fait moins de 3 ans que nous avons signé le contrat. Est-il indispensable d’attendre 3 ans avant de résilier le mandat ou peut-on le faire avant..?
Merci beaucoup pour votre réponse et meilleures salutations.
Bonjour,
En principe, le mandat d’administrateur d’une PPE peut être résilié en tout temps, même si un contrat prévoit une durée de 3 ans. En droit suisse (art. 404 CO), le mandat est résiliable en tout temps par chacune des parties.
Toutefois, deux éléments doivent être examinés :
Le contenu du contrat : certaines conventions prévoient un délai de résiliation (par exemple 6 mois) ou une indemnité en cas de résiliation anticipée. Ces clauses sont valables tant qu’elles ne suppriment pas le droit fondamental de résilier.
Le moment et les motifs : si la confiance est rompue (mauvaise gestion, manquements, absence de transparence), cela peut justifier une résiliation immédiate sans indemnité.
Concrètement, la révocation de l’administrateur doit être décidée par l’assemblée des copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par le règlement ou le Code civil. Il est recommandé d’inscrire ce point à l’ordre du jour d’une assemblée (ordinaire ou extraordinaire).
En résumé : il n’est pas indispensable d’attendre 3 ans, mais il faut vérifier le contrat et respecter la procédure de décision de la PPE.
Avec mes salutations distinguées,
Valentin Brandani
Bonjour, est-il possible de modifier le règlement d’administration d’une PPE plus précisément l’article qui requiert l’unanimité des copropriétaires pour les actions telles que :
« aliéner ou constituer des droits réels sur les parties communes »
« modifier les règles concernant la compétence de l’administrateur pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction »
« radier le régime de la copropriété »
ou est-ce l’art. 648 du CCS qui protègerait au moins un copropriétaire qui s’opposerait à un tel des actes susmentionnés ?
Et à quelle majorité une telle modification proposée en AGE serait-elle soumise ?
D’avance, un tout grand merci pour vos réponses toujours très précises.
Bonjour Madame,
Oui, le règlement d’administration d’une PPE peut être modifié, mais dans les limites du droit impératif.
Les actes que vous mentionnez (aliéner des parties communes, constituer des droits réels, radier la PPE) relèvent des art. 647 ss et 648 CC, applicables par analogie à la PPE. Pour ces actes de disposition importants, l’unanimité est exigée par la loi. L’art. 648 CC protège donc chaque copropriétaire : un opposant ne peut pas être contraint si l’unanimité fait défaut.
Modifier le règlement pour supprimer une exigence d’unanimité n’est possible que si la loi n’impose pas elle-même cette unanimité. On ne peut pas déroger à une règle impérative.
En principe, la modification du règlement d’administration se décide en AGE à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié des quotes-parts).
Mais si la modification touche à la substance des droits réels ou à des droits fondamentaux des copropriétaires, l’unanimité reste requise.
Avec mes salutations distinguées,
Valentin Brandani
Bonjour,
Nous avons découvert une erreur dans le décompte des charges concernant la partie chauffage, laquelle est répartie au moyen de compteurs de chaleur, avec 30 % de frais fixes et 70 % selon la consommation.
Pour un appartement et pour les frais fixes, le calcul a été effectué sur la base de 283 m³ au lieu de 183 m³. Cette erreur existe depuis l’installation des compteurs, il y a maintenant 12 ans, mais elle n’a été découverte que lors du décompte de la période 2025.
Il s’agit probablement d’une simple erreur de saisie de la part de l’entreprise chargée d’établir le décompte.
Voici mes questions :
Les 11 derniers décomptes sont-ils malgré tout considérés comme valables, dans la mesure où l’Assemblée générale a approuvé les comptes et donné décharge à l’administrateur ?
Pouvons-nous approuver les comptes 2025 sous réserve de la correction de cette erreur, avec une régularisation dans les comptes 2026 ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour,
En principe, lorsque l’Assemblée générale a approuvé les comptes et donné décharge à l’administrateur, les décomptes sont réputés valables. La décharge ne couvre toutefois que les éléments connus ou reconnaissables au moment du vote. En présence d’une erreur matérielle dans le cubage servant à la répartition des frais fixes, une correction rétroactive sur 12 ans serait juridiquement délicate, notamment au regard des délais de prescription. Sauf décision expresse de l’assemblée, il est généralement préférable de corriger pour l’avenir sans rouvrir les exercices antérieurs.
Concernant les comptes 2025, il est tout à fait possible de les approuver sous réserve de la correction de cette erreur. L’Assemblée peut décider que le recalcul soit effectué sur la base correcte de 183 m³ et que la régularisation intervienne dans le décompte 2026. Il est important que cette décision soit clairement mentionnée au procès-verbal et que la clé de répartition correcte soit formellement validée afin d’assurer transparence et sécurité juridique.
Lorsque les montants concernés sont significatifs, il peut être prudent de solliciter un avis juridique afin d’évaluer les risques liés à une éventuelle correction rétroactive.
Je vous adresse mes salutations distinguées.
Valentin Brandani
Bonjour,
Copropriétaire dans une PPE depuis quelques mois et ayant engagé des travaux que je veux pouvoir déduire des impôts en frais réels, j’ai demandé un décompte provisoire ainsi que les factures associées à l’administrateur. Celui-ci refuse de me fournir un tel décompte provisoire et ne fournira que le décompte final une fois validé par l’AG. L’administrateur me renvoie au délai de tolérance des impôts.
Bien que ce délai de tolérance permet la tenue de l’AG et un décompte final validé, il repousse d’autant les éventuels remboursements sur impôt.
Est-ce que l’administrateur est en droit de refuser l’édition d’un tel décompte provisoire qui permettrait de tenir les délais initiaux pour la déclaration d’impôts ?
Merci d’avance pour votre réponse,
Bonjour,
La transformation d’une place de jeux appartenant à plusieurs propriétaires en propriété par étages (PPE) est possible, mais elle nécessite plusieurs démarches juridiques. En principe, tous les propriétaires concernés doivent être d’accord, car chacun doit renoncer à sa propriété individuelle actuelle sur une partie du terrain pour participer à une structure commune sous forme de quotes-parts PPE. Ce type de modification implique généralement l’unanimité.
Si la place de jeux est actuellement répartie sur plusieurs parcelles, il faut d’abord regrouper ces parcelles en une seule. Un géomètre doit établir un plan de mutation pour réunir les terrains. Ensuite, un notaire prépare l’acte constitutif de la PPE, qui définit les quotes-parts attribuées à chaque propriétaire ainsi que les règles d’utilisation et de gestion. Le dossier est ensuite transmis au registre foncier pour l’inscription officielle de la PPE.
Une fois la PPE créée, la place de jeux devient une partie commune et son entretien est géré par la communauté PPE. Les frais sont alors répartis entre les propriétaires selon leurs quotes-parts.
Il faut également savoir que dans certaines situations, d’autres solutions peuvent être envisagées, comme une servitude d’usage ou une copropriété simple sur une parcelle, qui peuvent parfois être plus simples à mettre en place que la création d’une PPE.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
L’administrateur n’est pas tenu d’établir un décompte provisoire, car seuls les comptes approuvés par l’assemblée générale (AG) ont une valeur officielle. À ce titre, il peut refuser de vous transmettre un décompte intermédiaire basé sur des chiffres non validés.
En revanche, vous conservez un droit d’accès aux pièces justificatives, notamment les factures liées aux charges, que l’administrateur doit pouvoir vous fournir sur demande.
Par ailleurs, l’administrateur ne peut pas établir ni délivrer une attestation fiscale avant que les comptes n’aient été validés par l’assemblée générale, puisque ces éléments doivent reposer sur des données définitives.
Dans la pratique, il est donc possible d’utiliser les justificatifs disponibles ou de solliciter un délai auprès de l’administration fiscale afin d’intégrer le décompte final.
Avec mes salutations distinguées,
Valentin Brandani
Bonjour,
Je vie dans un quartier ou chaque propriétaire a une parcelle de la place de jeux du quartier , nous avons une association pour gérer l’entretien mais nous aimerions passer en ppe comment faut-il procéder ? Tous les propriétaire doivent être d’accord avec ce changement?
Quel est le role des vérificateurs aux comptes et que doivent-ils contrôler? Doivent-ils se prononcer sur le paiement des charges mensuelles et vérifier leur imputation dans les comptes?
Bonjour,
Dans une PPE, les vérificateurs aux comptes (ou contrôleurs des comptes) ont pour rôle principal de vérifier que la comptabilité tenue par l’administrateur reflète correctement la situation financière de la communauté et que les dépenses sont justifiées.
Leur contrôle porte notamment sur :
La concordance entre les comptes présentés et les pièces justificatives (factures, relevés bancaires, quittances, etc.).
La vérification des recettes et des dépenses de la PPE.
Le contrôle des soldes bancaires et du fonds de rénovation.
L’exactitude des comptes annuels soumis à l’assemblée.
Le respect des décisions de l’assemblée en matière de dépenses importantes.
Concernant les charges mensuelles (acomptes versés par les copropriétaires), il est effectivement pertinent qu’ils vérifient :
Que les montants dus ont été correctement facturés et encaissés.
Que les paiements effectués par les copropriétaires sont correctement enregistrés dans la comptabilité.
Que les imputations comptables sont exactes (aucune erreur d’affectation entre copropriétaires ou entre exercices).
En revanche, les vérificateurs ne se prononcent généralement pas sur l’opportunité du montant des charges ou sur les décisions budgétaires elles-mêmes, sauf si celles-ci contreviennent aux décisions de l’assemblée ou aux règles applicables. Leur mission consiste à contrôler la régularité et l’exactitude des écritures comptables, et non à gérer l’administration de la PPE.
Valentin Brandani
Bonjour,
PPE de 10 appartements, nous avons décidé d’acquérir une batterie de stockage pour l’électricité de nos panneaux solaires.
Les demandes d’offres + diverses démarches ont été effectuées directement par nos soins. Nous avons décidé de régler cet achat par ⅓ en déduction du fonds de rénovation et 2⁄3 par des apports financiers des copropriétaires (au prorata du coefficient de chacun).
Avons-nous le droit d’effectuer les demandes d’apport « à l’interne » (via la déléguée d’immeuble) et ensuite reverser le total à l’administrateur en lui demandant de régler la facture (en débitant le fonds de rénovation pour ⅓)?
En effet, nous avons des rapports compliqués avec ce nouvel administrateur, qui est plutôt incorrect avec la facturation de ses honoraires (plusieurs contestations en cours). Nous souhaitons éviter à tout prix une nouvelle facturation d’honoraires et d’autre démarches de contestation…
Merci beaucoup d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
En principe, rien n’interdit aux copropriétaires de réunir entre eux les fonds nécessaires à un investissement, puis de les verser à l’administrateur afin qu’il procède au paiement de la facture, à condition que cette manière de procéder ait été valablement décidée par l’assemblée des copropriétaires (ou acceptée à l’unanimité si nécessaire selon les circonstances).
Cela étant, il faut garder à l’esprit que :
le paiement de la facture devrait idéalement transiter par la comptabilité de la PPE afin que l’opération soit correctement documentée ;
la part financée par le fonds de rénovation (1/3) doit être comptabilisée comme un prélèvement sur ce fonds, conformément à la décision de l’assemblée ;
les apports des copropriétaires (2/3) devraient également être enregistrés de manière transparente dans les comptes de la PPE.
Si l’administrateur est chargé de la gestion financière de la PPE, il peut considérer que le traitement comptable de cette opération fait partie de son mandat. En revanche, s’il facture des honoraires supplémentaires, ceux-ci doivent reposer sur une base contractuelle ou sur une décision de l’assemblée. À défaut, une telle facturation peut être contestée.
D’un point de vue pratique, si les relations avec l’administrateur sont difficiles, votre solution de centraliser les contributions via la déléguée d’immeuble avant de verser le montant global à l’administrateur peut être envisagée, mais il est recommandé de conserver une traçabilité complète (liste des versements, justificatifs, décision d’assemblée et preuve du transfert des fonds).
Cordialement,
Valentin Brandani
P.S. Aurions-nous le droit de directement verser nos apports financiers à la société qui fournit la batterie de stockage solaire?
Merci
Nous sommes une ppe de 85 unités et malheureusement notre gérance de propose pas de portail numérique. Chaque document que l’on désire consulter est sujet à une demande préalable. Sachant qu’un tel portail n’est pas une obligation je me demande comment amener le sujet à la prochaine réunion, j’aimerais surtout une estimation de ce qu’une telle mise en place peut provoquer en terme de coûts et si cela provoque une augmentation des frais administratifs pour les propiétaires
Un portail numérique n’est effectivement pas une obligation pour une PPE. Toutefois, pour une copropriété de 85 unités, il peut représenter un véritable avantage en facilitant l’accès aux procès-verbaux, comptes, budgets, règlements et autres documents, sans devoir en faire la demande à chaque fois.
Sur le plan financier, tout dépend de la solution utilisée par la gérance. Si celle-ci dispose déjà d’un logiciel intégrant un portail, le coût est souvent faible, voire inexistant. Dans le cas contraire, un abonnement ou des frais de mise en service peuvent être facturés, mais ils restent généralement modestes lorsqu’ils sont répartis entre l’ensemble des copropriétaires.
Lors de la prochaine assemblée, vous pouvez simplement demander à la gérance si une telle solution existe déjà, quel en serait le coût pour la PPE et si elle aurait un impact sur les honoraires de gestion. Vous disposerez ainsi d’éléments concrets avant d’envisager une éventuelle décision de l’assemblée.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Dans une PPE un copropriétaire doit-il forcément accepter que la température de sa cave (adjacente à la chaufferie) lors du passage d’une installation mazout aux pellets soit considérablement augmentée.
Dans ma cave, on voit que le mur côté chaufferie est à 26,8°C, alors que les autres caves (non adjacentes à la chaufferie) sont autour de 18°C.
C’est quand même une grosse différence ! Au mois d’août, même en altitude (1300m) et avec une fenêtre fermée ou ouverte (contre terre) ça change de +/- 1°. Puis-je légitimement demander que la température de ma cave soit plus proche de celle des autres, histoire de garder un environnement sain et éviter d’éventuels soucis d’humidité ou de conservation (vin)
Par avance merci pour votre réponse
Bonjour
Suite a un cambriolage dans notre PPE, un seul appartement sur 32….. il y a un police, mise en place d’une porte de remplacement. Même si ces frais sont remboursés par l’assurance m, est- ce normal que clest la PPE qui avancent les frais.. (appartement de la copropriété qui est utilisé par des locataires)
Metci de votre reponsr
Bonjour,
Bien que seul un appartement ait été concerné par le cambriolage, il n’est pas anormal que la PPE avance les frais de mise en place d’une porte de remplacement.
En effet, les portes palières sont des parties privatives, mais elles sont couvertes par l’assurance de l’immeuble. Dans cette situation, il est courant que la PPE règle les frais dans un premier temps afin de permettre une intervention rapide, puis obtienne le remboursement de son assurance. Cette avance de trésorerie n’a donc pas pour effet de faire supporter définitivement ces coûts à l’ensemble des copropriétaires.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
En principe, un copropriétaire n’a pas à supporter une nuisance ou une modification de ses conditions de jouissance qui dépasse ce qui est normalement admissible, même lorsqu’il s’agit de travaux décidés par la PPE dans l’intérêt commun.
Dans votre situation, si le remplacement de l’installation de chauffage (mazout par pellets) entraîne une augmentation sensible de la température de votre cave en raison de sa proximité avec la chaufferie, il est légitime de demander que cette situation soit examinée. Une température de près de 27°C sur le mur mitoyen, alors que les autres caves sont autour de 18°C, constitue une différence importante qui peut effectivement avoir des conséquences sur la conservation du vin ou d’autres biens stockés.
Il est conseillé de demander à l’administrateur de la PPE qu’une vérification technique soit effectuée. Il conviendra notamment de déterminer si cette élévation de température est normale ou si elle résulte d’un défaut d’isolation de la chaufferie ou des conduites. Si des mesures raisonnables (par exemple une meilleure isolation du mur ou des installations techniques) permettent de réduire cette chaleur, la PPE pourrait être amenée à les entreprendre afin de limiter les inconvénients subis par votre lot.
Avant toute démarche plus formelle, il est utile de documenter la situation (mesures de température, photographies, relevés effectués à différents moments) afin d’étayer votre demande.
En résumé, votre demande paraît légitime. La PPE n’est pas nécessairement tenue de garantir une température identique dans toutes les caves, mais elle doit veiller à ce que les travaux réalisés n’imposent pas à un copropriétaire des nuisances excessives qui pourraient être évitées par des mesures techniques appropriées.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une PPE comportant trois chalets mitoyens. Malheureusement le nouveau propriétaire de la deuxième moitié de notre chalet a décidé de mettre son lot en location sur Airbnb. Nous avons déjà souffert de violations de propriété de la part des « hôtes » de notre voisin. De plus ce dernier a mis sur Airbnb des photos de notre lot, prises depuis les parties communes de la copropriété, sans nous consulter. Nous nous sommes plaints de ces violations de notre propriété et de notre sphère intime auprès de notre administrateur qui nous a répondu ceci:
« J’ai bien reçu vos deux derniers email et ai pris note de leur contenu.
Cependant, nous n’intervenons plus dans les relations de voisinage au-delà du rappel des règles et usages de vie en communauté. Cela a déjà été fait dans ce dossier.
De plus, notre mandat ne portant par sur les parties privées, je vous laisse transmettre vos griefs directement aux personnes concernées.
Pour finir et n’étant pas dépositaire du pouvoir de police, je vous laisse prendre toutes les mesures que vous jugerez nécessaires auprès des autorités afin de faire respecter vos droits. »
Est-ce que notre administrateur peut ainsi se défausser de tâches qui selon nous font partie intégrantes de sa fonction ?
Merci d’avance pour votre réponse et cordiales salutations
Bonjour,
Votre situation soulève en réalité deux questions distinctes : les obligations de l’administrateur de la PPE et les agissements du copropriétaire qui loue son lot sur Airbnb.
S’agissant de l’administrateur, sa mission consiste principalement à administrer les parties communes, exécuter les décisions de l’assemblée des copropriétaires et veiller au respect du règlement de la PPE dans la mesure de ses compétences. Il n’a en revanche pas de pouvoir de police et n’est généralement pas tenu de trancher les conflits de voisinage ou de défendre individuellement les intérêts d’un copropriétaire concernant des atteintes à ses parties privatives.
En revanche, si les comportements dénoncés constituent également une violation du règlement de la PPE ou concernent l’utilisation des parties communes, l’administrateur peut être tenu d’intervenir, au minimum en rappelant les règles applicables et, selon les circonstances, en soumettant la question à l’assemblée des copropriétaires. Si ce rappel a déjà été effectué, comme il l’indique, il peut estimer avoir rempli cette partie de sa mission.
Concernant les photographies de votre lot publiées sur Airbnb sans votre accord, ainsi que les intrusions ou atteintes à votre propriété privée commises par les locataires, il s’agit de questions qui relèvent essentiellement de vos droits privés. Vous pouvez demander directement au propriétaire concerné de retirer les photographies et de veiller à ce que ses locataires respectent les limites de votre propriété. En cas de refus ou de persistance des atteintes, il peut être opportun de consulter un avocat afin d’examiner les démarches civiles envisageables. Selon les circonstances, une intervention des autorités peut également être justifiée en cas de violation de domicile ou d’autres infractions.
Enfin, si la location de courte durée est incompatible avec le règlement de votre PPE ou porte atteinte à la destination de l’immeuble, cette question peut également être portée devant l’assemblée des copropriétaires, voire, dans certains cas, devant les tribunaux.
En résumé, l’administrateur ne peut pas se soustraire à ses obligations de gestion de la PPE, mais il n’a pas non plus pour mission de régler tous les litiges entre copropriétaires ni de faire respecter les droits privés de chacun. La réponse qu’il vous a adressée n’est donc pas nécessairement contraire à ses obligations, même si son devoir d’intervention dépend de la nature exacte des faits reprochés et des dispositions du règlement de votre PPE.
Avec mes meilleures salutations,
V. Brandani
En droit suisse un comité de co-propriétaires d’une PPE a-t-il le droit de reporter sans autre à l’ordre du jour de l’AG ordinaire suivante une nouvelle décision (concernant l’abattage d’un arbre autorisé par l’OCAN) au motif que celle-ci (prise par 771e/812e) avait été prise en toute fin d’Assemblée (= fatigue des membres) .
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour,
En principe, non. Le comité d’une PPE ne peut pas reporter ou faire revoter une décision valablement prise par l’assemblée au seul motif qu’elle est intervenue en fin de séance et que les membres étaient fatigués.
Si le point figurait à l’ordre du jour et que la majorité requise a été atteinte, la décision est valable et doit être exécutée. Seule l’assemblée peut revenir sur sa décision, ou un tribunal l’annuler en cas de contestation fondée.
Avec 771/812èmes, la majorité paraît en outre très nette.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Que se passe-t-il quand, lors d’une l’AG, les comptes ne sont pas validés et la décharge n’est pas accordée à l’Administrateur ?
D’avance merci pour votre retour.
Le refus, par l’Assemblée générale, d’approuver les comptes et de donner décharge à l’administrateur n’a pas pour effet de mettre automatiquement fin à son mandat ni de démontrer qu’il a commis une faute. En revanche, cela signifie que les copropriétaires n’entendent pas valider sa gestion pour l’exercice concerné et qu’ils conservent la possibilité de mettre en cause sa responsabilité si des manquements devaient être établis. Selon les circonstances, l’Assemblée générale pourra demander des explications ou des justificatifs complémentaires, exiger la présentation de comptes corrigés ou, si la confiance est rompue, décider de révoquer l’administrateur ou de ne pas renouveler son mandat.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
je voulais savoir votre tarif approximatif de gestion de ppe pour une petite ppe de 19 lots à Vevey (dont 2 commerces)?
Merci d avance
bonjour,
je voulais savoir combien cela couterait environ chez vous pour administrer une ppe d environ 19 lots svp, à Vevey.
Merci d avance
Bonjour,
Afin de pouvoir vous soumettre une offre adaptée, je vous serais reconnaissant de bien vouloir répondre par e-mail à l’adresse info@administrateurppe.ch aux quelques questions ci-dessous :
Nom de la PPE
Adresse PPE
Nom et adresse du demandeur
Nombre de copropriétaires
Nombre de lots
Année de construction de l’immeuble
Valeur ECA
Date de début du mandat
Type d’énergie du chauffage
Répartition des charges en millièmes ?
Compteurs individuels chauffage ?
Compteurs individuels eau chaude ?
Jardinier : entreprise ou salarié ?
Conciergerie : entreprise ou salarié ?
Chambre à lessive avec compteur buanderie ?
Eventuellement une copie du budget 2025 ou 2026.
Bonjour Monsieur,
L’administrateur pressenti pour remplacer notre adm. Actuellement en charge a-il le droit d’être présent lors de l’assemblée qui le nommera. Il n’est pas copropriétaire.
Nous aurons deux points à l’ordre du jour. Un point démissions de l’administratrice X et un deuxième point nomination du nouvel adminstrateur.
Sincères remerciements pour votre précieuse aide.
Oui. En principe, rien n’empêche l’administrateur pressenti, même s’il n’est pas copropriétaire, d’assister à l’assemblée générale lors du point relatif à sa nomination.
Sa présence peut d’ailleurs être utile afin de se présenter, d’exposer sa manière de travailler et de répondre aux éventuelles questions des copropriétaires avant le vote.
En revanche, il ne dispose d’aucun droit de vote, celui-ci étant réservé aux copropriétaires (ou à leurs représentants dûment mandatés).
L’ordre du jour que vous envisagez est tout à fait approprié :
Prise d’acte de la démission de l’administratrice actuelle.
Nomination du nouvel administrateur.
Il est également recommandé que l’administratrice démissionnaire ne préside pas les débats relatifs à sa propre démission si cela est susceptible de créer un conflit d’intérêts.
Avec mes meilleures salutations,
Valentin Brandani
Étant usufruitière d’un appartement en PPE avec une procuration signée de mes enfants, puis-je accepter la procuration d’un autre propriétaire de l’immeuble pour le représenter à l’assemblée générale de la PPE?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En principe, oui, à condition que le règlement de votre PPE n’en dispose pas autrement.
En tant qu’usufruitière, vous pouvez exercer les droits de vote attachés à la part de PPE. La procuration que vous ont donnée vos enfants vous permet de les représenter dans ce cadre.
Rien n’empêche qu’un autre copropriétaire vous donne également une procuration pour le représenter à l’assemblée générale. Toutefois, il convient de vérifier deux points :
– Le règlement de la PPE peut prévoir des restrictions concernant la représentation (par exemple limiter le nombre de procurations qu’une même personne peut détenir ou imposer que le représentant soit copropriétaire).
– La procuration remise par l’autre propriétaire doit être valable et conforme aux exigences prévues pour l’assemblée.
Cordialement,
Valentin Brandani
Bonjour,
Nous avons changé d’administrateur pour notre PPE dès le 1.06.2025, suite à la résiliation de son mandat par l’ancien administrateur. Nous possédions une signature collective à deux sur notre fonds de rénovation (Banque Cantonale Neuchâteloise), à savoir l’administrateur & un copropriétaire désigné et reconduit chaque année lors de l’AG.
Suite à notre demande, le nouvel administrateur nous fait savoir qu’il possède une signature individuelle sur ce compte bancaire. Est-ce correct? Le règlement de PPE ne dit rien à ce sujet. Nous sommes très surpris par le fait que cet administrateur se soit arrogé ce droit sans nous en informer!
Merci beaucoup pour votre réponse et meilleures salutations.
Bonjour,
En principe, le mode de signature sur le compte bancaire d’une PPE n’est pas directement réglé par la loi, mais par les décisions de la communauté des copropriétaires, le règlement de PPE, ainsi que le mandat confié à l’administrateur.
Lorsque, jusqu’à présent, le fonds de rénovation était géré au moyen d’une signature collective à deux (administrateur et copropriétaire désigné par l’assemblée), cette pratique constituait une mesure de contrôle appréciable, notamment pour protéger les avoirs de la PPE.
L’administrateur ne devrait pas modifier unilatéralement ce mode de fonctionnement sans décision ou, à tout le moins, sans en informer la communauté des copropriétaires. Il est donc légitime que vous demandiez sur quelle base la Banque Cantonale Neuchâteloise lui a accordé une signature individuelle et si cette modification résulte d’une décision de l’assemblée ou d’un mandat spécifique.
Si aucune décision n’a été prise en ce sens, les copropriétaires peuvent demander que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, voire solliciter une assemblée extraordinaire afin que le mode de signature sur les comptes bancaires soit clairement fixé par la communauté.
Meilleures salutations,
Valentin Brandani