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- Assemblées générales : Droits, obligations et fonctionnement.
- Charges communes : Répartition, calcul et gestion.
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- Litiges : Gestion des différends entre copropriétaires.
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Bonjour, nouvellement propriétaire d’un appartement en PPE qui compte au total 6 propriétaires, nous devons bientôt nous rencontrer et « démarrer » l’organisation de tout cela… y a-t-il un document officiel, une ligne de conduite, les démarches indispensables, etc… afin d’avoir une base de travail ? Merci d’avance
Bonjour Monsieur,
Pour démarrer la gestion de la PPE, il faut organiser une assemblée générale constitutive et nommer un administrateur et voter un budget de fonctionnement.
Bien cordialement.
V. Brandani.
Bonjour!
Nous sommes propriétaires depuis plus de 15 ans dans un chalet PPE de 6 copropriétaires. Il y a onze ans, l’administrateur a changé la serrure de la porte d’entrée (l’autre propriétaire voulait que la serrure soit mise à jour). Nous avions 3 jeux de clés. L’administrateur nous a facturé 80 sfr pour 1 clé de porte d’entrée. Nous n’avons pas fait remplacer les 2 autres clés. Je voudrais les 2 autres clés de la porte d’entrée et je pense que cela devrait être aux frais de la PPE. Nous voulons également être remboursés de la clé que nous avons payée. Est-il correct pour nous de demander les nouvelles clés aux frais de la PPE ?
Merci beaucoup pour ce blog, il est toujours si utile !
Merci, Charles
Bonjour Monsieur,
Les clés sont toujours à la charge des copropriétaires et non de la PPE. Lors du changement de cylindre, chaque copropriétaire reçoit une ou deux clés et il est habituel que les clés soient payées par les copropriétaires directement.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire d’un appartement en PEE de 24 objets et j’aimerais obtenir ou consulter des documents, exemple CECB+ payé par la PPE, et décompte chantier du remplacement du chauffage, avec pièces justificatives
Notre administrateur est-il obligé de me les fournir ?
Si oui, sur quel article de loi puis-je m’appuyer ?
Par avance merci et meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
L’administrateur est tenu de vous fournir ces documents sur demande, car ils concernent la gestion des fonds communs et les décisions prises dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Ce droit découle des principes généraux du Code civil suisse (CCS) et des usages en matière de propriété par étages.
Base légale :
Article 712m du Code civil suisse (CCS)
→ Cet article définit la propriété par étages et les droits des copropriétaires.
Article 712q CCS
→ Chaque copropriétaire a un droit de regard sur l’administration et la comptabilité de la PPE.
Jurisprudence et pratiques en PPE
→ Un copropriétaire peut exiger la consultation des documents relatifs aux finances et aux décisions prises collectivement, notamment lors des assemblées générales.
Je vous conseille d’adresser une demande écrite à l’administrateur, en mentionnant les articles du CCS ci-dessus et en demandant un accès aux documents spécifiques (CECB+, décompte chantier, pièces justificatives).
Si l’administrateur refuse de vous transmettre ces documents sans justification valable, vous pouvez saisir l’assemblée des copropriétaires ou, en dernier recours, engager une procédure auprès du tribunal compétent.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour, dans ma PPE nous avons un système de ventilation centralisé qui prends les soupe de ventilation dans les salles de bains, les petits WC et les hottes passive de l’époque. L’immeuble date de 1970.
Plusieurs personnes ont installés une hotte aspirante raccordé au réseau . D’autre des hotte à recyclage charbon actif et d’autre ont toujours les hotte passive d’origine. Après des problèmes d’odeurs dans certains appartements . Nous devons faire une hygenisation des conduites de ventilation et ont ne demande d’obturer le raccordé de notre hotte passive. Ma question est si le système de ventilation reste le même ils n’ont pas le droit de m’obliger à changer ma hotte passive qui fonctionne bien ?
C’est ce qui ont installés une hotte aspirante non conforme qui doivent la modifier ? Et qui doit payer ces travaux ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
En règle générale, lorsqu’une hotte passive d’origine est raccordée au système de ventilation centralisé tel qu’il a été prévu lors de la construction de l’immeuble, et qu’elle fonctionne correctement sans modification, il n’est pas habituel que son obturation soit exigée.
Les problèmes de dysfonctionnement ou d’odeurs sont souvent liés à l’installation de hottes aspirantes motorisées raccordées directement au réseau collectif, ce qui est normalement contraire aux principes de ce type de ventilation.
Il serait donc légitime de demander à l’administration de la PPE ou à la gérance :
les raisons précises qui justifient aujourd’hui l’obturation de votre hotte passive,
ainsi qu’une clarification quant à la prise en charge des coûts des travaux éventuels, notamment en fonction des responsabilités de chacun (installation conforme ou non conforme).
Dans ce type de situation, un rapport technique réalisé par un professionnel indépendant permet généralement d’objectiver les constats et de déterminer les mesures appropriées.
Je vous encourage donc à demander ces éléments avant d’entreprendre des travaux, afin d’avoir une position claire et justifiée.
Meilleures salutations,
Un tout grand merci pour ces rapides et précieux renseignements. Très bonne journée et meilleures salutations
Un copropriétaire peut-il contrôler ou a-t-il le droit de regard sur la comptabilité. Si oui quels sont les articles de loi s’y référant ? Merci d’avance
Bonjour,
Au sens de l’article 712m alinéa 2 CCS, chaque copropriétaire peut demander à être informé des affaires communes et consulter les pièces justificatives.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonsoir,
Je suis contrôleur aux comptes d’une PPE, l’administrateur et/ou le comptable me fournit à ce jour les documents suivants au 31 décembre 2024 : grand-livre partiel, bilan, consommation des pellets, décompte PPE, récapitulatif des charges.
Par contre il me refuse l’extrait de certains comptes et le décompte PPE de la société Metronem qui donne de manière globale les quantités de K/WH pour l’énergie thermique (eau chaude et chauffage) et les m3 pour les frais d’eau/épuration eu/ec.
En a-t-il le droit ? Si non, comment lui faire entendre raison ?
Mille mercis et excellente soirée.
Caryl
Bonjour Monsieur,
l’administrateur doit mettre à disposition des vérificateurs tous les documents qui sont utiles au contrôle des comptes. Le décompte Metronem et les extraits de compte en font partie.
Vous pourrez en informer les copropriétaires lors de votre rapport le jour de l’assemblée qui pourront refuser les comptes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonsoir,
Merci pour votre prompte réponse.
Malheureusement le comptable évoque la protection des données, alors que sur ce relevé global aucune donnée personnelle ne figure.
Il refuse aussi de me procurer des extrait de compte.
Y a-t’il un/des organisme(s) qui puisse(nt) intervenir sans devoir passer par d’autres voies qui seraient longues et onéreuses (type ombudsman) ?
Excellente fin de soirée.
Caryl
Le mieux serait de vous adresser auprès de la CVI (chambre vaudoise immobilière)
A quoi cela sert de calculer la proportion d’énergie chauffage/ecs lorsque les appartements d’une PPE sont équipés de compteurs ?
Bonjour Monsieur,
Le calcul de la répartition entre le chauffage et l’eau chaude permet de déterminer la part d’énergie consommée pour chauffer les locaux et celle utilisée pour produire l’eau chaude sanitaire. Ensuite, cette répartition est appliquée aux compteurs individuels afin de répartir les coûts en fonction des relevés de chaleur et de consommation d’eau chaude de chaque appartement.
Cordialement,
Bonjour, pouvez vous m’indiquer comment partager les frais d’une copropriété, les millièmes sont attribués comment selon quel critères
Bonjour Monsieur,
Ls frais d’une PPE sont répartis selon le règlement de la PPE; généralement selon les quotes-parts en millièmes.
Ces quotes-parts sont établies lors de la constitution de la PPE par le notaire.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
nous avons quitté notre ancienne PPE au 12 août dernier. Nous avons reçu le décompte des charges avec un solde en notre faveur. Or la fiduciaire nous informe qu’elle ne doit pas rembourser suite à une demande de l’administrateur pour travaux en cours. Lorsque nous avons déménagé, aucun travaux n’étaient en cours, nous n’avions selon les comptes plus rien à payer. lors de la dernière Assemblée nous nous étions d’ailleurs opposés à des travaux car cela aurait été effectué en tout cas terminé après notre départ, et d’ailleurs aucun PV établi. Comment pouvons-nous débloquer le remboursement ?
Bonjour Monsieur,
Je pense qu’il faut mettre en demeure l’administrateur de vous rendre votre dû; si vous ne recevez pas de réponse, il faudra faire appel à un avocat.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
Lorsqu’un contrat de maintenance avec un coût important est mis en place avec un passage tous les 2 ans, est-il autorisé dans les comptes de la PPE de provisionner le 50% l’année qu’il n’y a pas d’intervention pour mieux lisser les charges annuelles ?
d’avance merci et meilleures salutations
Bonjour,
Oui, cela est comptablement possible et très courant; une provision est calculé afin de lisser des dépenses qui ne se présentent pas chaque année.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour Mesdames et Messieurs,
Lors de l’établissement des comptes annuels d’une PPE, quels sont les documents que la gérance doit obligatoirement fournir. Par exemple je m’imagine qu’un compte de résultat n’a aucune utilité. Mais qu’en est – il du bilan ?
Par avance je vous remercie et vous adresse mes meilleures salutations.
Bonjour Monsieur,
Lors de l’établissement des comptes annuels d’une PPE, la gérance doit obligatoirement fournir :
– Le compte d’exploitation (charges réelles, budget, provisions et résultat)
– La répartition individuelle des charges
– La situation détaillée du fonds de rénovation
Le bilan comptable, bien que non strictement obligatoire, est fortement recommandé car il offre une vue claire de la situation financière.
Par contre, un compte de résultat classique n’a pas d’utilité pour une PPE.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour,
Nous avons demander une assemblée extraordinaire avec comme sujet Nomination statutaire: Administrateur et divers, car nous voulons changer d’administrateur.
Si l’ont vote à la majorité le changement d’administrateur, faut-il déjà avoir plusieurs devis à présenter à cette séance et est-t’il possible si l’ont à trouver une autre administration que celle-ci soit présente à l’assemblée ?
Bonjour,
Oui, bien que cela ne soit pas une obligation, je pense qu’il serait judicieux d’amener plusieurs devis à l’assemblée afin qu’elle puisse se déterminer.
le nouvel administrateur peut bien sur être convié à l’assemblée générale; cependant, il faut faire attention à ne pas créer de tensions avec votre administrateur actuel.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour,
Est-ce que les vérificateurs doivent/peuvent être défrayés pour la vérification des comptes PPE en sachant qu’ils sont propriétaires?
Merci
Bonjour,
Ce n’est pas une obligation, mais il est possible de défrayer les vérificateurs aux comptes; l’assemblée peut décider de les rémunérer.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour, je fais parti d une ppe de 6 maisons. Je suis le seul à avoir un sou sol, celui ci n’est pas chauffé mais on me le compte dans la réparation des millièmes.
Est ce normal ?
Merci
Bonjour,
Cela dépend de votre règlement de PPE; s’il prévoit une répartition par millièmes et qu’il n’y a pas de compteurs de chaleur, cela est normal. Vous pouvez cependant en discuter lors de la prochaine assemblée afin de modifier le règlement et régler ce problème.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Bonjour
Est-ce que en tant que copropriétaire d’une PPE je peut demander une copie des extraits de comptes bancaire et une copie de la compa 2024 à l’administrateur.
Je n’ai pas de confiance au travail de l’administrateur
Bonjour,
Oui, en tant que copropriétaire d’une PPE, vous avez le droit de consulter les documents comptables de la copropriété, y compris :
– les comptes annuels (bilan, compte de résultat),
– les pièces justificatives des dépenses (factures, contrats),
et les extraits de compte bancaire de la PPE (dans la mesure où cela concerne les opérations de la copropriété).
Cependant, ce droit d’accès s’exerce dans le cadre d’une demande raisonnable et dans un but légitime, comme le contrôle de la gestion. Vous pouvez demander des copies, mais l’administrateur peut fixer certaines modalités (consultation sur place, frais de copie, etc.).
Vous pouvez adresser un e-mail ou courrier à l’administrateur avec une formulation du type :
En tant que copropriétaire de la PPE [nom de la PPE], je souhaite pouvoir consulter les documents comptables suivants concernant l’exercice 2024 :
Une copie de la comptabilité (compta annuelle provisoire ou définitive si disponible),
Les extraits des comptes bancaires liés à la PPE.
Cette demande s’inscrit dans le cadre de mon droit à l’information tel que prévu par la loi sur la propriété par étages.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Suite à ma question du 7.2.2025 j’ai envoyé à notre administrateur une lettre recommandée lui demandant de me fournir le CECB+ en mentionnant les articles de loi l’obligeant de me le donner.
Sa réponse est celle-ci : la commission d’immeuble me l’interdit. Ma question est la suivante, qui est l’autorité de décision, la commission ou l’administrateur. Il est a remarquer que dans le règlement de maison, il n’avait pas été prévu de créer une commission d’immeuble.
Bonjour Monsieur,
L’organe suprême d’une PPE est l’assemblée générale, seule compétente pour prendre les décisions. L’administrateur, en tant qu’organe exécutif, est chargé de mettre en œuvre les décisions prises par celle-ci.
Le CECB constitue une obligation légale. Si la commission de l’immeuble s’y oppose, une assemblée générale doit être convoquée afin d’en discuter et de décider de la marche à suivre.
L’assemblée générale a également la compétence de constituer une commission d’immeuble, tout comme celle de la dissoudre.
Meilleures salutations,
V. Brandani
EN tant que contrôleur de compte dans la PPE, comment montrer mon désaccord avec les comptes s’ils sont mal géré et qu’il y a des fautes ?
Bonjour Monsieur,
Le vérificateur aux comptes contrôle les comptes et établi un rapport qui sera ensuite lu en assemblée.
Dans ce rapport, vous pouvez montrer votre désaccord et demander à l’assemblée de refuser les comptes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
Je suis administrateur d’une ppe de 10 appartements puis-je demander par écrit
pour envisager des travaux aux parties communes et de payer ces derniers par le
compte fonds de rénovation?
Bonjour Monsieur,
Les décisions au sein de la copropriété sont prises lors des assemblées générales, selon les différentes majorités prévues par le règlement de copropriété.
Toutefois, lorsqu’une demande de dépense est formulée en dehors d’une assemblée générale, elle peut être acceptée, mais uniquement sous réserve d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des copropriétaires.
Meilleures salutations,
V. Brandani
Bonsoir,
Un propriétaire dans une PPE peut demander les relevés de compte et les justificatifs jusqu’à combien d’années en arrière ?
Solutions
Fracuso
Un copropriétaire donne procuration à l’administrateur de sa PPE sans indication précise de vote. L’administrateur a-t-il le droit d’accepter ? et lors de la votation peut-il voter comme il le veut ou comme cela l’arrange ?
Bonjour,
Oui, un administrateur peut accepter une procuration sans instruction de vote, sauf si le règlement de la PPE l’interdit. Il peut alors voter à sa discrétion, mais doit rester neutre et agir dans l’intérêt collectif, en évitant tout conflit d’intérêts. copropriétaire donne procuration à l’administrateur, ce dernier peut voter en son nom. Sans directive de vote, il peut voter comme il le souhaite.
Meilleures salutations.
V. Brandani
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble de 76 unités. J’aimerais savoir s’il existe une méthode ou une clé de calcul pour définir le montant de la charge administrative. Merci d’avance
Bonjour,
S’il s’agit d’une PPE, la clé de répartition est prévue dans le règlement de PPE (RAU), généralement les quotes-parts s’expriment en millièmes.
Meilleures salutations.
V. Brandani.
merci…je me suis peut-être mal exprimé. Je voulais savoir comment l’administrateur calcule ses honoraires, s’il existe un tarif ou une méthode pour définir le coût de la gérance. Dans le décompter annuel n’apparaît qu’une somme globale. Merci et salutations, C.